文档介绍：本项目为当前禅城区规模最大的项目,具备成为区域历史性指标楼盘的基础属性!
土地面积:(579亩)
建筑面积: ≤
总户数:约5千多户
居住总人口:约2万人
容积率:
项目指标:
1
南庄以发展陶瓷行业为主,是工业重镇,空气污染严重,区域房地产业发展缓慢,市场关注度低;
本地房地产市场的滞后,令南庄人都分流到禅城中心区和周边镇区购房;
南庄区域的开发气氛及开发水平较低;区域居住价值认同度低,住房消费基本外流。
南庄人分流置业主要项目分布图
帝景南湾
中海万锦豪园
佛奥
天湖郦都
2
开发面积:约13万m2
住宅指标:
独立别墅:
6套 1200 m2
7套 580 m2
TOWNHOUSE:
120套 350~400 m2
高层洋房:
162套 180 m2四房;
162套 70-130 m2两房与三房
本项目分期开发,产品链丰富,高端产品供应市场吞吐量广大。
一期经济指标:
君领世纪
万科城
城市核心区
祁福南湾
海琴湾
穆天子
南海碧桂园
周边区域主要低密度住宅项目分布图
3
传统观念上,项目所在的区域居住价值低,消费者不认可南庄区域内会有高品质的豪宅存在
南庄区域内没有豪宅气氛,当前区域价值需重新定义!
4
佛山地区较少项目能以一城市线江景资源作为卖点
佛山地区水道虽多,但两江分流的开阔水面较少
双江汇聚,千米黄金海岸,本项目地块占据城市稀缺景观资源!
5
南庄启动重要的13项市政建设,其中涵盖路桥、电力、水电、住宅、酒店及专业市场;
“优二进三”战略加速南庄环境治理步伐
打造“都市绿洲”是今后南庄重点发展思路,水乡南庄已成了南庄新环境形象的一个标志, “住在南庄”的品牌即将打响
区域价值理解
城市发展的新规划,南庄未来居住价值将需要重新评估。
“五心五片区、两江两轴线”规划
6
启动
高速发展
平稳发展
减缓发展
800
4000
8000
3207
人均GDP(美元)
萎缩
停滞
稳定发展
高速发展
4%
5%
8%
15%
年增长率:
(,)
按照世界银行经济发展理论判断,南庄2005年人均GDP达3207美元,宏观经济发展处于高速发展阶段
根据库兹涅茨在《各国的经济增长》中的理论,南庄宏观经济增长接近15%,房地产业应处于高速发展阶段。
南庄综合实力在全省1500多个乡镇总名列第七名。
区域经济发展
区域经济富强,积蓄大量高端购买力人群!
7
项目理解小结
项目特性
项目地块拥有稀缺自然景观资源
万科品牌特质决定需在禅桂中心区确立高端品牌地位
未来南庄的发展规划可为项目的居住价值带来巨大的升值潜力
区域气质
南庄作为工业重镇的过往形象,造成本区域短期内欠缺支撑豪宅的居住价值观,同时也缺乏改变现时市场形象的高端品牌地产项目
南庄前期房地产市场发展的缓慢,现时市场供应十分有限令其市场关注度低,南庄人购买力外流现象严重
地方经济实力雄厚,蕴藏大量高端购买力
矛盾
矛盾
区域现时综合条件对高端定位的局限性
矛盾体
8
认同项目所处的地段,主要是认同地段周边的自然环境,但非南庄人对南庄居住环境不认同
以镇街房地产价格水平评估本项目售价,但价格接受弹性大,大量藏富
多次置业,进入个性化消费阶段,具有房产投资保值观念,消费观念注重性价比
南庄客户认同项目所处的江景资源的稀缺价值,具备豪宅的打造潜质,并具有强大的购买实力而为此买单,总价承受力空间大
喜欢独立别墅,不认同联排别墅价值与独立别墅等同,居住物业要体现自身社会地位
外出置业的南庄人在享受会所、物业管理等小区生活配套带来的便利,对新的物业在配套、服务等的软性附加值上有更高的期待
——对南庄购房置业消费者的深层解读
客户心态及价值观提炼
相信眼见为实,缺乏想象力,追求房子的豪华感与自身身份匹配,生活社交小圈子联系紧密,亲戚朋友对总价购房决策有直接影响
高度认同地段价值
江景资源占有欲高
外区质疑区域价值
注重附加价值追求
在乎真实环境感受
9
树立目标客户群置业价值观策略
南庄本地客户
外区客户
营造消费群体对本项目稀缺资源的追捧
改变对南庄居住环境的既有看法,重新定义区域价值,树立“住在南庄”的全新居住价值观
兑现万科品牌的实力与其豪宅产品打造力,树立品牌美誉度
燃点起南庄人在本土居住的激情与信心
令其充分认知南庄作