文档介绍：2018/8/26
1
万科·北宸之光前期定位报告
谨呈:万科杭州
一、杭州城市市场解读
二、区域发展解读
三、区域市场分析
四、项目本体分析
五、客户分析及项目定位
六、产品发展建议
目录:
1、产品规划建议
2018/8/26
4
不建议规划形式
“高层+洋房“的形式建筑密度过高,客户认可有限;另一方面,洋房单价和总价均太高,而目前环境和市场不支撑,难以实现较好的销售速率;因此不建议采用。
1、周边农居点和工厂居多、大型交通车辆穿梭不止,环境十分嘈杂;
2、多层的设置将影响整体社区的舒适性,整体规划价值降低;
3、阅城的多层销售速率相对较慢,开盘到现在仅预定10多套,同时认可该区域多层的客户数量有限。
2018/8/26
5
建议规划形式:无锡金域蓝湾与本项目产品方向较为符合
采用全高层,建筑风格为客户非常认可的artdeco风格,整体布局采用围合式规划,中心园林最大化;每组团设置各具特色又相互呼应的庭院,并通过景观视线通廊与中心景观自然交融。通过建筑规划设定愉悦的生活场景,加强住户的交流与沟通,使得整个社区具有更强的精神归属感。同时力求实现人车分流。
6
对于冯家浜路的想法: 1、通过对市政路的“私有化”或设置连廊降低社区的不完整感; 2、设置商业街,打造专属商业内街的概念。
设置保安和岗亭,减少外部车辆的进入
纵向路网(较窄)
横向路网(较宽)
连廊可采却封闭或绿化的方式提升形象
案例:华侨城
7
地块面积
120369㎡
容积率
-
总建筑面积
㎡
总可售面积
㎡
户型分段
可售面积占比
可售面积(㎡)
预计套数(套)
90方户型
45%
127276
约1414
100-120方户型
45%
127276
约1060
140方户型
10%
约202
合计
100%
约2676
备注:总可售面积由总建筑面积扣除千分之四物业经营用房,千分之三的物业用房,以及30*50的社区配套用房后得到。
户型配比及均价建议:目前建议精装修,装修标准B(建议B+),2013年首期均价15000元/平米;户型定位为可快速实现销售的现金流单位。
A
B
2018/8/26
8
价值分析与户型排布
低值区——红色区域:
特点:临近城区或交通主干道,较为嘈杂
规划建议:价值较低的小户型刚需单位,以90方小三房为主
低值区
中高值区
中高值区——青色区域:
特点:社区内部,远离主干道,私密性较好,同时可享有社区中央景观或南部水系景观
规划建议:价值较高的120-140方户型为主,搭配以少量的90方户型
高值区——A、B楼区域:
特点:兼顾有内部中心景观和外部水系,远离主干道及社区内部道路,私密性好
规划建议:价值最高的140方户型为主,彰显项目的品质
注:非专业规划设计机构,该图为初步排列,仅为打样参考用
2013/8/15
9
2、户型规划建议
10
项目户型设计的基本原则:适度控制建面以控制总价,通过赠送空间增加户型功能性和舒适度
根据大量的竞品项目分析,面积90㎡和120-130㎡的户型去化最佳
户型方正、全明设计、动静分区、干湿分离等为基础要求,必须满足,尽量减少南北不通和采光受影响的户型;
关于赠送面积需求,小户型以增加功能空间为主,如衣帽间、挑高露台、阳光书房等;大户型在满足基本功能空间的前提下提升舒适度,如加大客厅面宽、储藏间等;
客户并没有明显的主卧或客厅需求偏好,但客厅重于卧室,应优先保证客厅的方正与面宽,尽量设置景观阳台;
餐厅、厨房须相邻,且厨房与生活阳台相近;客厅连接观景阳台。
90㎡通过赠送面积实现紧凑三房的功能;120㎡设计为舒适三房户型,但赠送面积预留改四房的空间;140平米单位力求做到舒适4房设计