文档介绍：城市开发:是以城市土地使用为核心的一种经济性活动,主要以城市物业(土地和房屋)、城市基础设施(市政公用设施与公共服务设施)为对象,通过资金和劳动的投入,形成与城市功能相适应的城市物质空间品质,并通过直接提供服务,或经过交换、分配、消费等环节,实现一定的经济效益、社会利益或环境效益的目标
是城市社会经济发展的需要
城市具有规模经济和集聚效益,大量的经济活动和人口向城市集中,城市开发活动为社会经济活动提供了发展空间
城市结构和功能的更新的需要
物质建设性置换
包括从非城市物业(农田)转换为城市物业(居住区),也包括将城市的危房、旧房拆除,代之以新的建筑物。这些活动为政府和开发商带来了显著的经济意义。
功能性置换
即对城市一部分物业的使用功能加以调整
土地级差收益性置换
不同区位的土地具有不同的市场价值,土地基差收益性置换将土地作为资本加以运作,使之收益最大化。
城市开发概述
城市开发的必要性
城市开发规划
新开发与再开发
新开发:将土地从其他用途(如农业用途)转化为城市用途的开发过程;
再开发:城市空间的物质性置换过程,往往伴随功能变更的过程
新开发分为四种方式:
外延式
有两种形式,第一种是“摊大饼”,如北京;另一种是轴线发展(沿交通轴发展),如兰州的双轴、合肥的三轴
跨越式
其一是卫星城,如上海的“一城九镇”;二是组团式,主要有产业分工、重大基础设施建设和城市地理条件限制所引起,如南通
聚合式
城市功能区和组团的聚合,如蚌埠城区与机场地区的关系
内涵式开发
将建筑更新后转变用途或经改造后提高效用,集约化发展
新开发和再开发的时空分布规律:
从城市生长期到成熟期,新开发活动递减,再开发活动递增;从中心区到边缘区,新开发活动递减,再开发活动递增
城市开发概况
城市开发的类型
公共开发与商业性开发
公共开发机构为政府,以公共利益为取向,通常开发的是公共空间,被称作第一性开发,在城市开发中起主导作用。
商业性开发为房地产开发公司,以自身利益为目标,通常开发的是非公共空间,称作第二性开发
功能区开发的分类
按开发区的主要功能,分为城市生活区开发、城市产业区开发、城市中心区开发等形式
其他开发类型分类
从开发过程看,可分为土地开发和建筑物业开发两种类型。土地开发通常称为“七通一平”
水平的空间经济特征
土地的基地属性、土地的区位属性
可达性:空间联系的便利程度,主要与城市的道路系统和交通网络有关。
可达性对城市开发活动的影响表现在两个方面:首先,不同的开发活动对可达性的需求程度不同,因此即使相同的区位,不同的开发活动的土地经济效益不同;第二,各种开发活动的土地经济效益对可达性变化敏感程度不同,一般经济效益高的往往较敏感。
区位的外部性:指各种土地利用的空间集聚而产生的相互影响,包括积极的和消极的两种可能。功能上具有互补性的城市活动的空间集聚,使土地利用效益上升,成为空间集聚的积极效应,如住宅区和商业区。功能上具有排斥性的城市活动的空间集聚,是土地利用效益下降,称之为空间集聚的消极效应,如有噪声的工厂使周边住宅的价格下降。
当边际收入量等于边际产出量时,边际收益为零,总收益达到最大。详见p568图及说明
城市开发概述
城市开发的类型
城市开发的空间经济特征
城市开发的经济特征
垂直的空间经济
接近地面层可达性最高,适于零售活动。
垂直区位也有外部性,在零售活动之上,往往是办公、居住,租金也随之降低
城市开发规划
建筑物的经济寿命
再开发时机
城市开发概况
城市开发的时间经济特征
外部效应:社会的某一个体或群体的行为影响到其他个体或群体的利益,包括积极和消极两种可能后果
公共设施
价值准则
合成谬误
市场垄断
市场机制的缺陷
城市开发的公共干预
公共干预的方式
政府的作用表现在金融政策、物质建设、规划管理三方面
城市开发概述
城市开发的类型
城市开发的经济特征
城市开发的公共干预
城市规划体系包括:规划法规、规划行政、规划运作
城市规划中的开发控制
区划奖励
规划单元开发
特别区划
开发权转让
开发控制的运作方式
城市开发规划
经济作用机制
法律作用机制
行政作用机制
开发控制的作用机制
城市开发概况
城市开发的主导力量
随着市场经济体制的不断完善,原先政府经营投资的领域越来越多的引入了市场机制,但政府仍然是城市开发的主导力量,土地是政府调控经济社会发展的重要手段。
两个层面:总体目标和具体目标
总体目标:
确保城市的永续发展
确保城市开发的最佳效果
具体目标:要落实到城市空间的某一部分
城市开发的目标和任务
城市土地开发的对象:具有一定开发潜力和开发价值的土地
城市