文档介绍：论不动产登记制度
【摘要】在现代市场经济社会中,法律在保护公民财产所有权的同时,更加的注重公民财产在交易时的保护。财产体系中,不动产的比例就占到很大一个部分,基于这个原因,不动产的登记制度作为不动产所有权的公示方式,就扮演了极其重要的角色,不动产的登记制度有时很可能决定在法律行为基础上的不动产的转移行为是否可以生效。因此,对不动产登记制度的研究,在理解物权变动方面和准确的适用法律法规,维护交易安全,保障交易秩序,都具有不可忽视的意义。
【关键词】不动产登记制度;登记模式;缺陷;完善建议
一、不动产登记概述
(一)不动产登记制度的概念
不动产登记为物权法中的重要制度,是指经权利人或利害关系人申请,由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
(二)不动产登记的意义
当事人提出登记申请,是不动产登记的起始环节和必经步骤,是启动不动产登记程序的重要法律事实。没有当事人的申请,就不会产生登记法律关系。但是,并不是任何人都可以提出登记申请。不动产登记的直接后果是产生不动产登记关系主体之间的权利和义务,其最终目的是为了使当事人的不动产权利通过法律程序得到认可。
不动产物权的变动必须登记,这是各国立法的通例。然而,由于经过登记,就会产生实际的公示作用,对当事人的各种权利就会有极其重要的影响,这必然就需要国家的登记机关具有一定的权威性。如果国家的登记机关丧失了权威,那么经过其经手办理的财产登记可能会失去公信力,登记申请人的各种权利保障也无从谈起,如此一来,便不能实现财产登记的目的了。
二、我国不动产登记制度存在的缺陷
从我国不动产登记制度的各个方面来看,我国现有的登记制度还是存在很多的问题,主要表现在:
(一)没有建立统一的不动产登记体制
其一,不动产登记的法律规范不统一。我国对不动产登记进行调整的一些规定,并没有一部专门的登记法的存在,而是零散的出现在一些法律法规之中,其中,既有法律和行政法规,也有建设部、国土资源部颁布的部门规章。正是应为没有统一的法律规范,各个部门规范又过多地强调行政管理职能和部门利益,这就导致不动产登记的法律规范又会产生交叉、冲突的结果,影响了不动产登记的权威性和严肃性,这就不利于不动产物权维持正常秩序,阻碍其形成和发展。
其二,登记机关不统一。我国长期以来将登记作为行政管理职能,使登记机关呈现多方执政的局面。这种局面既不利于当事人查阅登记以便获取全面的交易信息,也不能给当事人进行登记带来便利的条件,使登记制度的公示作用不能充分的发挥,更加不利于交易安全。
其三,登记程序不统一。在我国,不同的登记事项由不同的登记部门进行登记,而各个登记机关依据的法律法规又不尽相同,如在进行土地登记时,根据的是《土地登记规则》,而房产登记则依据《城市房屋权属登记管理办法》。
(二)不动产登记的法律效力不明确
对因法律行为引起的不动产物权登记的效力认定不一致。一方面,我国有关法律规范将不动产登记作为合同的生效要件,如《担保法》第41条规定:“抵押合同自登记之日起生效”。上述规定混淆了物权变动和债权变动,将登记的效力与合同的效力混为一谈。另一方面,一些法律规范又将不动产登记作为物权变动的生效要件。登记仅是物权