文档介绍：谨呈:济南蓝石置业有限公司
财富锋藏生命境界
——蓝石·大溪地项目年度整合营销执行报告
在天与水中放牧心灵
蓝石用舍得、用心和创新的精神,即将为我们呈现完美的大溪地。
蓝石·大溪地——因理想主义而生
『理想』
未来项目即将进入销售期,,济南房地产市场正面临着前所未有的挑战,其中郊区盘受到的冲击更大。面对如此挑战,本项目如何在短时间内精准高效的圈客,确保项目开盘成功?如何通过项目完美展示、推售策略和优质服务,实现项目高溢价?如何通过包装和推广使蓝石品牌进入山东高端地产品牌第一方阵?以上三个问题是本次报告重点关注并将解决的问题。
『挑战』
企业目标:蓝石置业成为济南豪宅时代的领跑者;
项目目标:赶超龙湖,打造济南别墅品质标杆;
销售目标:别墅产品实现高溢价,2010年保底25套,力争40套;电梯洋房实现较高溢价,2010年底保底100套,力争120套;,力争完成4个亿。
我们对目标的理解
销售目标是我司基于对本项目的理解并结合市场条件所假设的任务导向性指标
项目产品回顾
一期总房源状况:
产品
户数
面积
别墅
独栋
5
双拼
4
联排
43
小计
52
电梯洋房
128
高层
207
合计
387
高
需求增长速度
高
明星
STAR
现金牛
CASHCOW
问题
QUESTION
瘦狗
DOG
市场需求
波士顿矩阵
低
低
“岛居别墅”
——树立项目高端形象,实现产品最大利润。
随着项目推广认知和工程进度展示,充分实现别墅价值的时机,是在本项目的中后期。
销售节奏:逐步消化,步步提高价格。创造利润。
“公园洋房”
——抢占市场,满足回款。
依托别墅的高档次,以中价格入市,快速销售,年底售罄。满足项目运作资金的回款需要。
销售节奏:快速消化,实现回款。公园洋房是今年的销售重点和难点。
明星产品
现金牛产品
形象标竿及利润主力
销售回款
岛居别墅
公园洋房
各类产品在项目中的角色定位分析:
项目产品回顾
推售计划再思考
PART 1
2010年度推售计划分解
别墅
洋房
九月
十月
十一月
十二月
,推出A2岛+A1-2、A1-3、A1-6
,推出全部125套花园洋房
年底完成60%销售,剩余别墅提价销售,逐步消化
,推出剩余全部别墅
基于价值最大化的推售策略:
大溪地现场景观受季节影响较大,2010年留给我们的最佳销售期只有9、10、11三个月,必须在此三个月内完成三次开盘。
别墅先行入市,提升项目整体价值,促进后期洋房高价高速销售。
为保证首次亮相成功,第一次开盘主推景观资源较好的A2岛。
年底销售90%
持续蓄客
2010年9月25日,别墅第一次开盘
:别墅产品
A2岛+A1-2、A1-3、A1-6,约占别墅总量的45%。
“岛居别墅”高品质入市,奠定高端形象。
推出景观资源优越的A2岛,保证项目开盘成功。
保留A1岛近湖优质房源,后期实现溢价。
独栋,双拼,、、,满足不同购买力客户的需求。
开盘销售80%,开盘即封盘,剩余产品二期提价销售。
工程要求:以上产品9月13日前办理预售许可证,为了推广需要,8月1日前可先办理一套
推售计划详解
楼栋
面积
独栋2套(除去一套样板间)
A1-6
A2-1
双拼2套
A2-2
联排18套(除去2套样板间)
A1-2(五联)
A1-3(五联)
A2-3(四联)
A2-4(六联)
小计
22套(除去3套样板)
2010年10月16日,别墅第二次开盘
:剩余55%别墅产品+前期剩余
二次开盘推出景观资源最好的A3岛和A1岛近湖房源,提价销售,实现价值溢价。
10月中旬开盘,园林展示区自然景观较好,项目的形象展示各方面全部到位。
开盘销售50%,剩余产品提价销售,逐步消化。
工程节点:以上产品10月5日前办理预售许可证。
楼栋
面积
独栋2套
A3-1
A3-5
双拼2套
A3-2
联排23套
A1-1 (五联)
A1-4(四联)
A1-5(四联)
A3-3(四