文档介绍：2006年4月
“金桥国际广场”
项目阶段营销推广
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序言\我们的观点:
关于项目推广我们认为,
1\在推广方向上, 明确路线,谋定策略而后动,是项目推广的首要点;
2\在推广诉求上,明确主题, 深入人心,才打动客户;因为,100个“卖点”
也比不上一个可以触动消费者心理的实际“用点”;
3\在视觉表现上,独书一枝,只有新颖且符合产品的视觉表现,才能给
客户更多的关注点;
4\在战术实施上,多面组合,灵活运用,有力度的执行是成功关键.
针对本案推广,我们将从项目现状\市场环境\消费客户进行分析,进而制定一套与项目相符合的策略,赢得销售上的成功.
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一看项目
从项目自身看:
1\从2005年到2007年之间我们的项目共可分为三个阶段,
一是2005年亮相造势年二是2006年中盘攻坚年三是2007年开放运营年,
2\项目的核心问题是,项目工期正在进行,产品还在完善阶段,
使目前项目产生有关注无聚焦\有形象无内容\因此使我们的产品处于浮漂的漏洞.
3\拥有绝版的地理位置,处于高新区核心领地,拥有优势的交通配套\行政\文化\消费资源;
4\拥有良好的建筑形象,建筑产品气势宏伟\能够形成良好的物业品质;
5\拥有良好的功能空间,商务\公寓\居住\商业四位一体的产品组合,最大限度的发挥了项目地块的土地价值;
6\拥有较高的配套设施,空调系统、智能化控制系统、保安监控系统\消防系统、电梯系统等重要设备都使用了国际、国内名优产品,从而确保了项目金牌品质。
7\拥有较强的实力开发,鸿业地产以稳健的姿态铸造了金桥的品牌优势,在客户认知上,具有良好的影响力;
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从项目销售现状看
1\项目在市场已有较高的认知度;
2\A座单位低楼层/小户型已基本消化完毕,但高楼层很少成单。
3\大户型单位销售迟缓;
4\客户定位及推广主题诉求不明确,没有最具有市场效力的杀手锏;
从项目推广时机看
1\4-5月是最好的销售时机,时间很短,
2\会马上进入“夏季”的传统销售淡季,
综述分析:从以上三个方面可以看出:
1\消费者在购房时主要考虑价格(选择低楼层\低总价),其次考虑朝向,
在价格与朝向的对比中,更倾向与价格。
2\投资者居多,主要看中地理位置的发展潜力.
3\没有明确的客户定位,且在推广上没有做到有效的产品诉求.
4\项目真正的产品优势没有充分挖掘.
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二看市场
1\周边区域有几家写字楼开发项目,市场竞争激烈;
2\周边产品大都以成开放运营状态,且具有良好的项目品牌;
3\区域写字楼供应,依然强劲;
4\周边以有一些有一定知名度的形象广场
5\项目市场仍有一定的开发空间;
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结论分析:
纵观项目目前所存在的状况,其推广的关键点还在于整体策略的把握,其次是项目产品的推广诉求应该更具有方向性.
项目推广宣传不仅仅仍在比拼硬件优势,如果缺少关注客户需求。或者没有充分的去引导\激发客户的潜在需求,必将影响项目的销售
就本项目推广而言,不仅局限在传统观念的买卖式销售(我的房子不错,位置好,您要吗?),而是更多的去针对不同的客户迎合其的消费需求,即买我的物业,您可以从中得到什么?或者说,物业可以为入驻的客户带来什么样的好处。
由此,针对本案的推广策略,将着中体现以下几点:
1)、根据产品的特征,细分客户群,进而明确推广主题,做更加有效的推广诉求.
2)、推广实施广告诉求、媒介宣传与促销活动相结合。在提升项目自身的知名度和美誉度的同时,达到良好的销售业绩.
3)、合理控制推广费用,争取以较少的资金投入来取得最大的宣传效果;
4) 、以共向发展的形式来操作,打造西安高新商务楼的新标杆.
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我们的目标:
树立金桥国际广场区域核心高端写字楼形象,
奠定陕国投鸿业地产的诚信品牌与良好口碑,
引起市场广泛和深度关注,积累大量客户,
完成销售目标,加快销售。
通过全方位的媒体组合及营销模式,引起市
场广泛和深度关注,准确传达项目信息,使
项目核心位置、综合形象、交通便利、配套
完善的形象深入人心,全面提高客户到访至
电量,完成预定销售目标;
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我们的思路
金桥国际广场不仅卖楼盘,更卖一种领地
为楼盘赋予独有的场所,使项目拥有强势的
市场感召力独树一帜的标杆形象.
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我们的策略:
针对项目现状:其市场核心推广策略确定为“一线、三点”
一线:以客户为主线,锁定目标受众,确立项目推广主题,进行实效的宣传推广。
1、项目诉求主题不够明确,其核心诉求,没有抓住客户的心理需求,产品能为客户提供的核心价值没能有效的传达给客户。
2、因此,后期推广首先清晰的判断目标消费者,在推广上确立项目产品独有的特征,并对其进行创意,建立市场高点。
3\紧扣不同层面消费客户的心理需求,提供相应服务方案;针对客户的需