文档介绍：2011年房地产估价案例与分析真题及答案
一、问答题(共3 题,每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)
(一)甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房,委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价,由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短,乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘,但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况,并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法,搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/M2、300元/M2和350元/M2。然后根据最高最佳利用原则选取350元/M2作为该商业用房的有效毛收入,扣除30%的运营费用后,求出年净收益为2940元/M2,再选用银行贷款利率为折现率,测算出了该商业用房的市场价值。
请问:上述估价工作中有哪些错误或不当之处?
(二)甲公司拥有的某汽车加油站,于1年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整,甲公司拟放弃加油站业务,为此转让该加油站,委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值.
请问:
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二、单项选择题(共3 大题,10 小题,每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意,请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)
(一)2009年10月1日,甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000 M2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款,该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1日,甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款,经评估,该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点,2009年申请的抵押货款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%;2011年7月1日,政府因公共利益需要,对该综合楼做出了征收决定并公告,经评估,该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元,甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。
(     )亿元。
A 10        B .11                        D 15
(      )亿元。
A. 12        B. 14          C. 15            
,该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应(         )。
、完税凭证等确定
C 由征收当事人协商确定,协商不成的,可以委托房地产估价机构评估确定
、完税凭证等,结合市场情况综合确定
,一般不包括的内容为(         )。
             
(二)甲公司因债务纠纷被起诉,法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托,评估该办公楼的市场价格, 经调查:甲公司债务情况如下:拖欠施工单位工程款欠款300万元,银行贷款余额2700万元,第三方欠款为2000