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海帝花苑项目策划案
2004年11月1日
目录
第一部分:项目分析
项目的优劣势分析
项目的优势分析
项目的劣势分析
项目的SWOT矩阵分析
项目改造建议
第二部分:项目定位
项目优势特征定位
项目目标市场定位
目标客户定位
目标客户消费倾向
目标客户的相关要求
项目品质定位
项目形象定位
第三部分:营销推广纲要
营销策划
卖点提炼
案名
营销主题
针对项目SWOT的相应营销对策
营销要点
二、营销包装
(一) 接待中心包装计划
(二) 样板单位
(三) 物业服务
三、主要营销道具
第一部分:项目分析
项目的优劣势分析
项目优势分析
依据项目现场和周边环境情况显示,本项目拥有自身的一些优势,具体而言,主要有以下几个方面:
高尚滨海居住大环境初具规模
项目周边的知名楼盘有:海天名人广场、银河怡海山庄、万光观海花园、黄海城市花园、大学城海洋花园等。这些楼盘优质社区形象深入人心,在烟台市乃至山东省都具有较高的社会形象。高尚滨海居住大环境已初具规模,周边商业、教育等配套也必将进一步提高,这对二次置业者将产生极大的吸引力。置身于这样的居住大环境中,对项目整体形象与品质的提升极为有利。
居半坡之上,在初具规模的滨海生活大环境中独取静谧休憩之所
项目地处滨海中路,居半坡之上,位于万光观海花园之后而又高于它,不敞露又无视线遮拦,既享受到通畅便捷的交通与万光观海花园大型社区的鼎盛人气,又合理的避开车流、人流的干扰,相对独立,闹中取静。
仅有40户的尊贵席位,身份、地位的象征
项目仅有的40户小社区居住,营造了项目在本区域内的私家尊贵感。较少的住户安排,也有利于社区品质的营造与规划,体现以人为本的规划理念,将温馨、舒适提升到最高层次。
户型结构丰富,错层、错跃结合、跃复合题
项目户型结构非常丰富,错层、错跃结合、跃复合题,满足不同人群的不同需要,,且非坡式屋顶设计,避免了传统阁楼层高过低的压抑感。
所有户型大面宽短进深,全明设计
所有户型大面宽短进深,全明设计,充分考虑居住的舒适性与功能区分的合理性。大飘窗、欧式阳台、弧形窗等建筑元素的合理运用,极大的增强了居住的舒适度与文化品位。
内部装修渗透较高文化品位,装修布局、色彩及墙面等细节的处理精巧细致
项目整体装修风格雅致精巧,渗透着浓郁的文化气息,包括户内壁纸、博物架、置物台等装修细节的处理,都以高品位的人文氛围营造为基础。尤其是户内灯饰的选择,根据户型不同的功能分区,客厅、生活厅、创作室、卧室……不同功能,灯饰的款式、颜色各不相同,充分体现了设计者的独具匠心。目前烟台房地产市场很少有这样进行典雅风格文化装修的项目,因为稀少所以珍贵,尊荣品质不言而喻。
4层带电梯,无上至尊享受
项目西单元一梯两户,4层带电梯,即8户共享一部电梯,是烟台市绝无仅有的低层电梯住宅,尽享生活无上便利。
网球场、高尔夫练****场、儿童游乐场等生活配套提升社区品质
仅有40户的小规模社区,却配备有网球场、高尔夫练****场、儿童游乐场等运动休闲场所,生活配套齐全,提高生活质量。
交通便利,滨海路、观海环绕,规划中的永昌路直通烟威高速
烟威一级公路观海路近在咫尺,项目门前的规划路永昌路开通后亦将直通烟威高速,贯通性极强,可便捷通达威海、青岛、济南等各大城市。项目门前滨海路为烟台旅游观光路,基础设施优良,沿途风光优美,回家的路便是渡假观光之路。
建筑设计独特,底层单门独户,有私家花园
在建筑设计上,本项目更照顾到楼体的整体美感与创新。底层(原规划为会所)与单元入口区分,单门独户,并配有大面积私家花园,充分关怀住户感受。
近海而不临海,免受潮湿干扰,生活舒适度加强
项目近海而不临海,隔万光城市花园和滨海路观风起潮涌,尽享无限风光,又避免了海边居住的潮湿干扰,健康品质社区。
外立面造型丰富、线条流畅、色彩浑厚
弧形窗、飘窗、阁楼、阳台等丰富建筑元素的合理搭配成就了项目外立面的优越,线条流畅。浓厚的外立面色彩与原木窗框的大胆运用,凸显项目凝重的文化品味。
海景、湖景双水景(项目东端为内湖—泄洪湖)
除海景外,项目东侧可直接看到万光观海花园的泄洪湖,现已做出规划湖形,准备植绿,建成后,将与海景一同构成海景湖景双水景,增加项目景观效果。
项目劣势分析
由于种种原因,本项目也存在不足之处,主要有以下几点:
规划路永昌路路况差,进社区主路严重影响项目形象
直通项目入口的永昌路尚未开发,道路狭窄,路边杂草丛生