文档介绍：主题:城市商业综合体物业管理特点及其运作方案
综合体的物业类型复杂,一般包括五星级酒店、购物中心、写字楼、公寓。
综合体物业包含大量智能化设备,例如,楼宇自动化系统,智能化中央空调系统,技术含量高,需要较高的专业水平维护。
鉴于综合体物业类型管理要求高,物业设施含量高,日常运营管理要求高,因此,我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。
一、综合体物业管理特点
1. 综合体物业管理的任务
由于城市综合体通常是收益性物业,因此,城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”,而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化,并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理,在智能化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。
根据物业管理规定,需要考虑根据物业不同性质收费不同,其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。
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——办公室(含前台、财务、采购、仓库);
——客服中心(客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等);
——工程管理(供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理;公共部位装潢维修维护等);
——公共秩序管理(含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等);
——环境卫生管理(含消杀、绿化和团膳)。
基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进行调整。
3. 物业管理收费特点
由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业。
二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设
工程部:电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、电器技工(负责强电、消防设备维护等)。
由于综合体物业设施多,物业管理人员素质要求高,需要注重知识共享和培训。
为了管理商业设施的便利性,一般购物中心物业管理处由商业管理公司垂直管理。
三、综合体前期物业管理服务介入方案
综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入,开盘区的物业管理服务,物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。根据项目开发各阶段的工作重点的不同,物业管理公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作,充分发挥开发商自有物业的资源优势,确保产品更具人性化优势与恒久的品质。
项目规划设计阶段
(一)参与人员
前期介入小组:物业管理公司业务副总经理、项目经理、工程主管、财务部经理可以聘请专家参与,增加专业力量。
(二)主要工作内容
,如在综合体项目中,前期介入小组对物业管理用房的位置、临时停车场的设置等提出建议。
,如在本项目中,前期介入小组对综合体出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路设置残疾人通道等的建议。
成都万象城市综合体购物中心下沉广场和主要入口
、方案制定与设备选型工作,前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建议,参与设备采购、安装及维保合同的洽谈工作。通过上述工作,管理公司与设备供应商建立了良好的沟通渠道,维保合同的签订使得管理公司、业主及开发商的利益均得到有效的保护。
,前期介入小组重点从后期维护的角度对绿化植物树种、景观的选择、喷灌系统的布局、保养期的维护保养标准等方面提出建议。
,依照相关法律法规对物业管理用房的面积提出要求。
,前期介入小组将管理公司已托管小区中业主对户型设计的意见、装修中的常见改动等情况反馈给开发商,以便开发商选择最优化的户型设计方案。
,从管理维护和安全管理的角度提出有关建议。
,物业管理作为房地产开发的后续服务,必须切实掌握目标客户群的需求,制定出有针对性的管理服务措施。
施工图设计阶段
(一)参与人员
前期介入小组,以管理公司总经理、管理处经理为主。
(二)在管理的角度主要关注以下内容,根据实际情况提出合理化建议
1)对屋面、有防水要求的卫生间(厨房)等防水材料的选择;
2)门、窗的材质;
3)屋面及管道井检修口的位置及尺寸;
4)地区气候差异对房屋质量的特殊要求;
5)空调***机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集;
6)烟道、排气道的位置,餐饮业态建议集中区域布置;
7)广场、道