文档介绍：解读《物权法(草案)》系列
法律四系2005级本科5班杨磊
解读物权法草案之一:城市居民到农村买房,完全禁止还是留一个口子?
在当今这个越来越重视生活环境的现代社会,有一批城市人要到农村买房,他们或度假或居住或养老,急切盼望尽早享受农村的新鲜空气。但是,现行的法律法规并没有对这类问题进行规定。也就是说,城市人在农村买房,不能取得合法的房屋产权。既然拿不到房产证,当然也就不会到农村买房。这对农村的经济发展,农村房屋的交易流通极为不利。
我国现行的《土地管理法》规定,农村集体所有的土地依法属于村民集体所有的,由村集体经济组织后者村民委员会经营、管理。农村集体所有的土地,由县级人民政府登记造‘册,核发证书,确认所有权。农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
从上述规定不难看出,农村的住房和宅基地可以出让。但是,并没有法律明确规定,农村房屋的转让可以和城市商品房买卖一样,可以办理土地使用权证和房屋所有权证。然而,农村房屋-向城市人出售确实有一定的市场。
目前,正在讨论的物权法草案规定,农村宅基地使用权不得向本集体以外的个人或组织转让。对于这一规定,争议较多。
有人认为,草案现在的规定非常好,理由是:第一,宅基地的所有权属于集体,个人无权把宅基地使用权转出集体之外;第二,城镇居民在农村购置宅基地一般不是为了满足基本的居住要求,将导致农村土地的浪费;第三,住房和宅基地是农民安身立命的最后保障,如果允许转让,一旦农民进城打工无法在城市立足,就会造成农民流离失所,带来社会问题。但也有人主张,应当允许城镇居民在农村购置宅基地。理由主要有:第一,转让物权是公民的重要民事权利,农民对于住房这一重要财产应有自由转让的权利;第二,农民只有在特别需要的时候才会出卖住房,如治病救命、子女上学、投资经营等,法律不应当进行限制;第三,城市居民在农村购置宅基地已不是个别现象,简单的禁止性规定不能杜绝这种现象;第四,有些城市居民基于养老、就业等考虑自愿到农村居住,允许城市居民到农村购置宅基地,有利于加强城乡经济交流,符合市场经济的一般规律。
此外,还有人表示,对城市居民在农村购置宅基地可以作限制性规定,但不要禁止。对于已经转为城市居民的宅基地使用权人,应允许其将宅基地转让给城市居民。
笔者认为,法律是服务和规范人民生活的规则。对于现实生活中存在的事物,就应当去调整、引导和规范。这样才能体现法的价值,更有利于建设法制社会。有关这一规定显然不符合市场经济发展的需要。因此,应当在物权法草案中明确规定允许城市居民购买农村住房,并能够办理房屋产权过户,使购买人吃一颗定心丸。同时,在税收、户政等各个方面给予
一定的便利,以促进、保护新生事物的发展。
解读物权法草案之二:住房土地使用权的期限延长
不久前,江苏盐城的吴先生在当地买了一套住房后,细看购房合同,发现该小区土地使用年限居然只剩下40年。吴先生认为,一般住宅的土地使用年限为70年,而这个小区的土地使用年