文档介绍：美国购房法律指南
【√】对于想在美国购置房产,但没有计划或不能在美国长期居住的中国人必须明白,当你买下了美国房产,它虽然成了你的私人财产,但也给你带来了不可推卸的公共责任
中国人在美国购置房产的热情不断高涨,但是中美两国差异很大,房地产市场的惯例也不同,稍有不慎,在美国买房子,很容易遭遇各种意外的麻烦。本文介绍外国人在美购置房产时应注意的事项,特别是有关法律、赋税及产权方面的问题。
美国房屋的类别
美国住宅房地产市场的房屋可以简单分为:合作公寓(Coop)、产权公寓(Condo)、连栋屋(Townhouse)、独栋屋(Single Family House)。合作公寓、产权公寓和连栋屋在城镇流行,而独栋屋大多散布在市郊和农村。
所谓“买”合作公寓,实质为产权租赁,买的是居住权,合作公寓的产权属于拥有住宅大楼的公司。通过产权租赁,买主可以使用合作公寓大楼中的某套公寓,但每月还需支付不菲的维护费。合作公寓越高档,当然需要支付的维护费也越高。维护费支付给拥有大楼产权的公司,用于大楼的所有维修、管理费用,还包括房产税和抵押利息(如果公司对大楼进行了抵押)。
合作公寓的管理规则比较严格,大多数合作公寓规定买下租赁权的客户必须自住,严禁出租。合作公寓还有一个共同的特点,就是客户在
“售出”公寓时,需向拥有大楼产权的公司支付一笔租赁让渡费,约为售价的3%。
很多拥有合作公寓产权的公司,规定不准将合作公寓“出售”(实质是租赁)给外国人。这是怕发生财务纠纷时,公司很难对资产和收入来源在国外的人诉诸法庭,即使赢了官司,如果对方的资产在国外,判决也难以执行。而从外国人的角度看,合作公寓也不是一个好的选择,比如没有产权、不能出租这些条件,对于非美国居民来说,很不合适。
买主对购入的产权公寓单元拥有产权。通常情况下,产权公寓没有出租的限制。产权公寓的屋主需要缴纳房产税,并向管理公寓运营的公寓委员会缴纳物业管理费。出售产权公寓需要获得公寓委员会批准,不过没什么特别限制。由于外观和内部结构十分相似,外国人很容易将美国的合作公寓同产权公寓搞混,而从房产所有权来看,两者大不相同,这需要特别注意。
买家可以通过传统融资方式购买产权公寓。大多数情况下,美国居民需首付二成房价,而外国公民则需首付50%,方能获得银行贷款。
产权公寓的屋主只有房产权,没有地产权,而在买连栋屋时,买主是连房带地一起购入,这是连栋房和产权公寓的不同之处。在其他方面,这两者的责任和权利差不多,连栋房的屋主也要缴纳房产税,并向管理委员会交付物业管理费。
而独栋屋买卖受到的限制则最少,买主拥有房屋和土地的产权,并独自负责支付房产税和维护、维修费用。
美国也有学区房
在美国买房过程中,你要做许多事情:决定房产所在的社区,看房子,签署买卖合同(Purchase and Sale Agreement),房屋检验,申请贷款(中国人来美购置房产大多用现金一次到位,就可免了这道程序),购买房屋保险,过户(Closing)。在这个流程中,你会接触到许多人:房地产经纪人(Real Estate Agent),房屋检验师,贷款经纪人,保险经纪人,过户律师(Settlement Lawyer)等。美国是金钱至上唯利是图的社会,许多商业行为、商业服务都是为了赚钱,作为购房者必须了解相关的