文档介绍：“动迁”项目的房地产成本费用核算
当前,房地产业作为我国国民经济的一个新兴行业已初具雏型,但相对于国民经济的其他成熟行业,房地产行业的成本费用核算,无论是国家的政策法规、会计制度,还是房地产行业的财会从业人员的业务素质、水平、数量等都不能满足房地产行业成本费用核算的需要,这已经成为约束房地产业发展的重要障碍。本文通过列举出“动迁”项目下的房地产行业成本费用核算问题,一方面给予地产企业投资开发决策参考;另一方面,就是希望能够引起有关管理部门的重视,以便统一、细化、规范房地产行业的成本费用核算,推动房地产业的进一步发展。     
一、“动迁回搬”项目“土地征用及迁移补偿费”的核算      “动迁回搬”项目是指项目所需的土地地处旧城区需动拆迁,且用项目建成后的房屋安置动迁居民的房地产开发项目。对这类项目的开发成本——土地征用及迁移补偿费的核算,房地产开发企业会计制度及各级会计主管部门都没有明确的、详细的规定,在实践中也是仁者见仁,智者见智。笔者认为,用于安置动迁居民的房屋,不论外购房屋的购入成本,还是自建房屋的建造成本,都应视为取得该土地所需的费用,应列入“开发成本(××项目)——土地迁移及补偿费”科目核算。      [案例1]A公司于199×年获划拨的国有土地一幅,占地面积15023平方米,其中道路用地面积2745平方米,沿河岸规划通道用地面积2219平方米,项目实际用地面积10059平方米,该项目共动迁居民107户,全部回搬原地安置。三年后该项目完工,共建有实际可用建筑面积51452平方米的住宅,其中高层住宅建筑面积29494平方米,多层住宅建筑面积21958平方米。用于安置107户“动迂回搬”,,。。
     
经过工程竣工决算,得知该项目高层住宅建造成本(不包括土地征用及迁移补偿费),多层住宅建造成本(不包括土地征用及迁移补偿费)。A公司会计账簿上开发成本(该项目)——,每建筑平方米土地成本(楼面价),明显太低,与实际情况不相符合。笔者认为,,虽然该项目总的建筑面积为51452平方米,“动迁回搬”居民,,应列入开发成本(该项目)——土地征用及迁移补偿费科目核算。按此原则A公司应对该项目的成本核算进行如下调整:借:开发成本(该项目)——,贷:开发成本(该项目)——,其土地征用及迁移补偿费(土地成本),“楼面价”(即单位土地成本),与A公司其他开发项目的单位土地成本基本一致。     
二、动迁用房的成本核算    
  目前房地产开发商在动迁居民时,采用最多的方式是异地安置,即从他处购入大批量动迁房用于安置动迁