文档介绍：据《第一财经日报》报道,温州新建商品房比最高价时下跌30%到40%,加上融资成本,80%以上的炒房一族已经资不抵债,成为“负翁”一族。
 
一切源于金融杠杆的紧缩。
 
以该报道为例,设定炒房客的融资比例为70%,30%为自有本金,同时融资比率为较为乐观的年息10%。根据收益率公式计算,炒房客购买的房产以23%为临界点,当房价下跌23%,炒房客手中的资产即为负资产,资不抵债。换句话说,就算用较为乐观的数据估算,当房价下跌20%到30%这个敏感区间时,在2010年、2011年高位接盘的炒房者在此区间会成为负翁。
 
此轮房价下跌,以此前房地产泡沫最大、金融杠杆最长、实体经济降温最快的城市,房价下降最为明显。温州房价大幅下降。根据国家统计局的数据,,,成为全国70个大中城市中房价下降幅度最大的城市。《华夏时报》调研的情况远比统计局公布的数据更为严峻!以温州公认的豪宅项目鹿城广场为例,2011年二手房价格最高峰达8万元/平方米,而现在拦腰斩断下跌至2010年的开盘价4万元/平方米也出不了手,。再如温州下辖的瑞安县,2011年的房价曾“破四(万)冲五(万)”,号称全国房价最高的县,如今房价普遍下跌了1万元/平方米以上。
 
温州与鄂尔多斯的情况较为相似。目前,鄂尔多斯正在重演上世纪90年代初房地产泡沫崩溃的一幕,当从煤炭财富转移而来的资金被釜底抽薪,当此前房地产泡沫被冠之以鬼城的称号。
 
根据鄂尔多斯市政府的数据,截至2012年4月底,全市商品房销售面积约150万平方米,销售额106亿元,均价仍高达每平米7000元。但这是注水的数据,《南方周末》调查显示,成交商品房主要集中在两种形式:一是过去已认购但因手续不全未签订商品房买卖合同,现在补签合同,占销售总量的62%;另一种则是开发企业以房抵债,占销售总量的29%。真正的市场成交量不足10%。鄂尔多斯建筑市场处于冰冻期,截至2012年4月底,全市324个房地产续建项目,复工率不到四成。计划新建的49个项目,只有7个开工,%。,%。
 
因为无法找到温州住宅房产详尽的官方数据,我们以同处浙江省、泡沫同样较高的杭州房地产市场数据类比。中国房地产数据研究院的数据显示,今年6月,杭州商品住宅新开盘 8个,商品住宅供求比为 ,其中供应面积88 万平方米,环比上升16%,同比下降-8%;成交面积 110 万平方米,环比上升45%,同比上升236%。成交均价 14,196 元/平方米,环比上升12%,同比下降21%。
 
上述数据非常奇特,成交量大幅上升,而同比价格大幅下降——这只有两个可能:或者是成交价格被有意压低,或者是此前泡沫太大,此次成交量反弹以刚性需求为主。可以肯定的是,如