文档介绍：圣地亚哥规划设计要点*****房地产开发有限公司二00七年八月十七日总体要求总体要求本项目总平规划含一、二、三期,以一期设计为主,兼顾二三期设计(设计二三期目的在于上报政府作好整块土地的整合规划、拆迁、开发,以提高开发项目的城市品位)。①保证一期在以11+1F住宅为主导的情况下,地上建筑面积达到12万平方;保证二、三期容积率≥。②一期底层商业面积达到8000平方(含综合楼),二层商业面积达到7000平方(含综合楼)。③设置商业步行街,合理发觉项目的商业价值,也作为小区商业配套。④住宅建筑朝向以南北朝向为主(≧70%),可部分设置东南、西南朝向(≤20%),少部分可设置东西朝向(≤10%)。⑤小区道路系统尽量实用、简化。⑥方案图需含商、住路网示意图、立面示意图(可用CAD做平面简单拉升)、商住功能组团图。住宅规划要点A、产品构成与单元户型组合1、单元物业套数建议:建议住宅主要由一梯二户、一梯三户、一梯四户此三类产品组成:一梯二户住宅布于项目综合质素较优的位置,一梯三户、一梯四户此部分户型主要为快速销售“走量型”物业。2、单元户型组合建议:每单元不同户型搭配可如下:小三房(105~110㎡)、普通三房(115~120㎡)户型可与小两房(80㎡左右)户型搭配与同一单元内(一梯四户);小三房(105~110㎡)、普通三房(115~120㎡)户型搭配在同一单元内(一梯四户)。大三房(130~135㎡)户型应与大两房(90㎡左右)户型搭配在同一单元内(一梯三户)。3、住宅楼高规划建议:结合建筑成本、销售价格及市调情况考虑,除综合楼外,本项目一期大部分住宅规划为11层住宅面积约占60%,15层的住宅占10%,考虑2栋18层,1栋90M高层。二三期以18层住宅为主。B、户型配比及面积控制(新)户型种类面积控制户型配比享受型三房两厅户型130~135㎡约15%舒适性三房两厅户型(普通三房)115~125㎡28%22%紧凑型三房两厅户型(小三房)105~110㎡舒适性两房两厅户型(大两房)90㎡左右25%(90㎡以下为主)紧凑性两房两厅户型(小两房)80㎡左右楼中楼(控制在四房或五房左右)视顶层情况给出建议约10%公寓小户型(南珠西大街旁裙楼上加建建筑)该户型面积控制受裙楼梁柱布局限制,待规划院给出公寓小户型平面设计稿后,再按实际情况给出调整建议。C、户型平面设计建议1、户型设计基本要求平面设计要素设计参考建议户型设计总体要求注意私密性以及干湿分离、动静分区的合理性,最大限度争取户户正南正北;避免暗厨暗卫以及面积浪费;平面布局注重功能分区,并尽可能在多设置景观阳台;大户型平面设计,须避免户型的单纯放大,应从附加功能营造方面着手(如酒吧间、杂物房、衣帽间、洗衣间等);采用异型柱结构,使各室内空间隐梁隐柱,更为实用(异型柱结构仅在厅/卧使用,以节省成本);考虑将少部分户型加入错层设计(可考虑波浪型或弧形形式)。厅堂设计饭厅与客厅连接南北通透,过堂风流通无障碍;生活阳台避免由厅进入,避免私隐衣物的晾晒;客厅带阳台或者落地玻璃,面对景观,以引景入室;在平衡总平设计的前提下,尽量放大客厅开间,缩小进深,较少室内采光灰区面积;户型如无入户花园,则厅与入户门预留玄关空间,和谐过渡室内外环境,并增加私密性;各类门的门距控制较好,保证厅堂墙体的家具的布置;大三房、普通三房平面设计时,尽量避免厅堂上布置过多卧室的开门,通过紧凑的过道巧妙过道厅堂动区与卧室静区的空间。卧室设计无暗房设计;卧室不应设置生活阳台,避免衣物晾晒对使用该卧室的生活成员生活造成不便;房间应方正实用,附带飘窗设计。主卧尽量避免临街,规避噪音滋扰;卧室尽量朝景观面,以引景入室;厨卫设计厨房尽量靠近入户门,避免老式住宅“提菜穿堂过厅”的不便。厨房的开间尺寸至关重要,考虑在厨房旁设置工作阳台。卫生间门避免直对入户门、餐厅。部分大户型可考虑在卫生间前布置洗漱前室,或增加衣物间等附加功能,增加卖点。厨卫可考虑适当引入西晒,起到干燥消毒作用;阳台/露台设计二房以上户型带生活阳台;卧室和书房规划一步阳台;交错式设计的露台或者情景阳台令室内的光线更充足,顶层露台不计算建筑面积。入户花园、私家小花园,部分赠送错层景观大露台。在窗台或阳台设置花槽,营造的与小区建筑主题、绿化主题想融合的生活氛围。客厅可考虑设置观景阳台,丰富建筑立面;2、户型设计创新建议:(1)、使用面积大于建筑面积的奥秘——“偷面积”设计理念通过入户花园或空中花园的巧妙布置,为客户预留将此类功能区域改装为房间的余地,引导客户认为2、3房的价格,购到3、4房的使用功能,增加户型性价比。同时,“2变3户型”可将实际具备3房使用功能的住宅,首付降低至2成,反向提高客户经济承受能力,促进销售。入户花园偷面积模式示意图空中花园偷面积模式示意图客户之需增设