文档介绍：“佳美华庭”市场调查报告河南·长葛集英堂(郑州)地产服务机构前言集英堂(郑州)地产服务机构受许昌市佳美房地产开发公司的委托,策划、代理销售佳美公司立项建设的位于长葛市人民路的地产项目。出于在策划、销售的需要,我们必须深入了解长葛市的情况,并且在未来进行操作时能够采用更加符合长葛市场特点的操作手法。集英堂在2008年6月18日至2008年6月30日期间,在长葛市进行了深入的市场调查,以获取在今后的项目操作中需要的信息。报告撰写的过程中,由于有些数据所占的比例非常的小,出于方便图形表现的考虑,在有些地方我们未将全部的比例列出,以便我们能够以比较直观的图形表现出调查的结果。在长葛进行的市场调查工作中,得到了长葛市佳美房地产开发公司的积极支持,为我们在访问员招聘及深访人员联系方面提供了很大的方便,在此我们表示深深的感谢。集英堂(郑州)地产服务机构佳美华庭市场调查项目组2008年6月30日目录第一部分、长葛房地产市场分析……………………………………………………42008年房地产市场发展状况………………………………………………………4长葛房地产市场供求情况……………………………………………………………4长葛房地产市场产品状况……………………………………………………………5长葛房地产市场走势及未来市场走势预测…………………………………………6第二部分、长葛房地产市场典型个案分析…………………………………………7第三部分、项目周边配套调研………………………………………………………11第四部分、目标客户问卷调研………………………………………………………14长葛市民购房意愿、房价走势调查…………………………………………………14对产品特性、价位、付款方式要求…………………………………………………15购房考虑因素、信息渠道……………………………………………………………18第五部分、关于调查的技术说明……………………………………………………19第一部分、长葛房地产市场分析一、2008年长葛房地产市场发展状况1、价格较07年明显上升2007年为长葛商品房价格上涨较快的一年,平均上涨近400元/平米,尽管与周边县市相比房价仍然较低,但由于全国范围内房地产行业的景气指数下降,长葛房价上涨动力大为下降。2、政府监管力度大大增强与以往不同,08年长葛房地产经历政府的“严观年”,手续不全停工项目近百个,有效缩小了市场供给,从长远来看也有利于长葛房地产市场的健康发展。3、潜在购房者观望情绪浓厚,市场暂时供过于求由于潜在购房客户持币观望、市场放量供应的双重作用,长葛房地产市场暂时供过于求,预计短期内较难改观。4、购房者明显更加理性受市场自身发展、政府引导等作用影响,长葛购房者实施购房行为明显理性,由过去单一的注重价格、环境、地理位置等硬性指标,转向手续齐全、物业管理、楼盘品质等更理性、高层次追求。5、短时间内房地产土地拍卖市场可能会出现一定“停滞”07年受房地产市场“一片大好”形势影响,土地市场放量供应,现阶段这部分土地大多已经或正在准备开发,房地产市场商品房供应量将进一步增大,导致供过于求,加上国家收紧银根等宏观调控政策的影响,土地拍卖市场将会出现一定“停滞”。二、长葛房地产市场供求情况目前长葛在售项目十余个,住宅市场供应量自东向西分别约为御景花园()、世纪新尚城(约15万平米)、平安小区(约8000平米)、幸福家园()、祥和府邸()、城市花园()、佳美华庭(约1万平米)、天下城(约9万平米)、首府花园(约3万平米)、汇金·星城(6万平米)、协和花园()、清璟花园()、锦绣江南(约4万平米),,加上其他在售无名楼盘(一、两栋楼),预计总市场供应量为近60万平米,以平均120平米/套计算,共计约5000套。以长葛市人口的百分之三十预计为城市人口(或将入户市区),共计65000户()。而若以1/20计算购房人群,则实际需求量约为3250套,供需比例约为:。由此可见,长葛市区目前商品住宅供应已经远大于市场需求,整个市场处于供过于求的阶段。三、长葛房地产市场产品状况2007年至08年上半年,长葛高价拍卖土地较多,多数在30万元/亩以上,众多后发项目由于成本压力,纷纷瞄准中高端甚至是小高层、高层登高端产品定位。08年长葛市场,价位在1500元/平米以上的中高端产品供应量约占总市场供应量的40%。目前长葛市场产品普遍呈现的特点有:户型面积偏大,三室二厅面积大多在140平米以上,二室二厅面积大多在110平米以上;绿化景观、楼间距等硬性指标,除个别高端项目过关外,其他均有较大差距;市场竞争尚处于价格竞争等低水平竞争层次上,楼盘品质竞争已经逐渐显现,但仍远