文档介绍：房地产开发全程
法律实务与风险防范
内容概要
一、企业设立阶段
二、项目获取阶段
三、项目开发阶段
四、项目销售阶段
五、项目交付阶段
六、物业服务阶段
七、风险防范措施
一、企业设立阶段
有一个项目规模为25万平米,政府要招拍挂,参加政府的招拍挂项目,主体上有没有什么限制?
(1)主体:法律、政策的规定对于参加招拍挂的主体资格是没有限制的,不管你是公司、合伙企业还是个人都没有限制,但是一些招拍挂的文件对主体资格有特别限制的,要符合招拍挂文件的要求。
《招标法》第18条招标人可以根据招标项目本身的要求,在招标公告或者投标邀请书中,要求潜在投标人提供有关资质证明文件和业绩情况,并对潜在投标人进行资格审查;国家对投标人的资格条件有规定的,依照其规定。 招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人,不得对潜在投标人实行歧视待遇。
(一)房地产企业的资质
《房地产开发企业资质管理规定》第5条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。
个人中标后,能不能开发这个25万平米的项目?不能,必须是房地产开发企业。
暂定资质是否可以开发?
一个公司总部在北京,在广州拿到一个25万平米的项目,中标后,广州市政府要求中标企业必须在当地设立一个项目公司
《房地产开发企业资质管理规定》第六条新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到房地产开发主管部门备案. 房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。 《暂定资质证书》有效期1年。
刚设立一个项目公司,是否能开发25万平米的项目?
暂定资质能不能开发25万平米的项目?
主要依据各地政府对于暂定资质的政策
在北京,对于暂定资质主要是通过核定,比如注册资本金达到5000万或者1个亿,控股股东、开发经验、相应的技术人员达到要求,就可以开发。但是在武汉暂定资质不看你的这些条件,都只能是开发10万平米的项目。
有什么办法可以开发?
解决办法:
方式一:
收购当地有资质的企业进行开发。
在转土地的时候一定要注意:在办理土地证之前,跟土地局签一个补充协议,基于什么原因,把项目过到收购公司名下。
如果已经办了土地证之后再转的话,就要交税了。
方式二:
划分项目:把一个项目分成几个项目
有一个外资企业要申请一个立项,包含酒店、住宅等综合性项目,到商务部去审批,整个项目大概要一年时间。划分成几个项目,分别进行立项,分给几个项目公司名下,酒店、住宅都分开,避开审批。转让时也比较好转让,比如我只想转酒店,不想转住宅,直接就可以把酒店转了。
(二)房地产开发企业成本条件
新的公司法规定没有最低注册资本金制度,那么是不是你1块钱就能注册一个房地产开发企业?
房地产开发企业有特殊的规定。《房地产开发企业资质管理规定》全国最低注册资本是100万,但是每个地方都是不同的,在北京最低1000万,天津市500万,广州是300万。
劳务能不能出资?