文档介绍：保利武清项目定位思路报告
2008年1月
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项目定位思考前提
保利进入天津的第一步
项目位于京津走廊
项目近百万平米的大盘
我司认为,在进行项目定位思考前,我们首先要明确项目对于各环节的真正意义:
契合保利进入天津首个项目的战略目标
契合京津一体化发展的整体态势
契合项目连续的开发步调,实现价值最大化
项目
项目定位思考思路
项目本体研究
项目定位分析
市场机会与初步定位方向
优化限制条件 纬度的分析
价值最大化 纬度的分析
提升竞争力 纬度的分析
开发环境研究
项目定位结论
宏观环境
市场环境
区域环境
项目区位交通研究
客群定位
整体定位
产品定位
形象定位
项目本体属性
项目理解
跳出
借势
超越
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项目本体分析
项目理解分析
如何借势周边环境并引领造势?
如何跳出项目本身,跳出区域、跳出限制?
如何突破和丰富现有产品,全面超越目前的项目定位与形象档次?
本案定位
目标
我司认为,本案的成功与否,在于如何借势发展、如何跳出限制、如何超越自我
项目理解分析
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借势——最大的利用资源
借势武清区域未来
发展趋势
关键词:借助目标性规划,提升发展潜力
“十一五”后,武清区位于天津重点规划轴线端头之一,本案借助区域优势,将会进一步聚
集相关客户群体的关注。
借势武清产业链
不断完善的趋势
关键词:“新移民不断介入,城市生活水平不断增加”
武清产业的发展,必然带来大量的产业人群,其不同的人群也必然今后区域内的需求结构的
变化,我们如何把握其日益增长的未被满足的需求,形成差异化竞争,将是项目生存的根本。
借势武清房地产市场
发展形式
关键词:把握区域价值
借助后期房地产尤其是土地市场价格的快速上涨,利用市场价格的整体
支撑,在区域内突围,打造自身的竞争力和价值点,实现价格的再提升,
创造地块的最大价值。
借势天津北方
经济中心定位
关键词:最大限度利用外来企业、外来产业人口
京津冀一体化不断加强带来产业进入和交流加强,使我们的客群定位可以不再局限
于天津可以更加关注产业人群日益增长的需求。
跳出——在更加广阔的范围看待本案
跳出
项目看项目
关键词:项目在武清的发展潜力
本案区位优势明显,其可以承载更多的城市功能,我们不应局限于项目本身,要
将其打造成区域整体价值提升及延续的放大器。
跳出
区域看项目
关键词:交通改善、产业调整带来的客户变化
跳出小区域:基于武清城区的规划以及发展现况,本案必将承担更大的区域职能
跳出天津市:随着整体区域的发展,本案作为京津走廊的重要节点作用将越发
明显,交通的沟通顺畅将进一步吸引区外客户的关注;
跳出
当前看未来
关键词:项目未来整体的升值前景
本案入市时间预计在2009~2010年,我们应重点关注未来的发展趋势带来的客群
需求,正在完善的产业链带来的产业人群、正在建设的交通枢纽带来的区域外人
群应是我们关的重点,并且随着市中心土地的稀缺,本案应当跳出当前看未来,掘
土地最大的价值。
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超越——全面提升项目价值
超越传统
产品功能
关键词:多功能组合
引领区域市场的发展,打造创新型产品,使项目入市时在与区域内已成形的
项目竞争中体现自身优势和价值,完善区域功能。
超越传统
开发理念
关键词:城市运营,打造多种类、多元化产品
以城市的角度看待项目,承担更多的城市功能,把握住目标客群需求特征,
营造全新的理念,多种类、多元化的集合式产品,提升项目产业功能价值。
超越同期同
区域竞争项目
关键词:稀缺
通过创新产品和创新产业理念,稀缺的产品形式,完善的配套设施,超越同
期同区域上市项目, 增加客户的价值认同,并借助推售时机,形成时间上的垄断。
报告目录
地块优劣势分析、规划方案优劣分析
宏观环境、区域环境分析
运用三个纬度分析方法
客户、功能、产品、价格
项目本体分析
项目开发环境分析
商品住宅市场分析
项目定位分析
项目定位结论
天津商品住宅市场、武清商品住宅市场
通过客户访谈判断目标客户群
目标客户判断