文档介绍：海口南渡江470亩项目整体定位和物业发展建议
整体规划及分期构思
物业发展建议
项目属性界定
市场价值研判
项目整体定位
整体发展战略
核心问题界定
项目属性界定
2
海口传统上是以热带滨海资源为卖点的、呈现不同于三亚的典型的二元制结构
海南岛为全国热带海岛度假胜地,度假客户主要集中在海口与三亚两个城市。
省会海口,城市功能齐全,生活配套完善,为海南游客的中转站,房产主要以海资源为主要卖点,客户由岛内客户与岛外客户组成,呈典型的二元制结构。
三亚旅游资源较海口优,城市配套稍差,房产需求房产需求表现出明显的以岛外度假投资为主的单一客户结构。
海口
三亚
2小时车程
Cancun
夏威夷
巴拉德罗
海南岛
区位、规划
交通,配套
项目属性
区域属性
3
项目远离海岸,偏离城市中心,政府规划没有明确定义,区域认知度低,是三差代言区
位于海口市东南角,府城老城区边缘,距城市中心约13km,远离海岸,偏离城市中心。
政府对该区域规划均未有明确定义。
该区域由前琼山县划归海口市, 是原海岛居民居住地,区域认知度低。非府城楼盘的销售代表90%不知道项目所在位置。
西海岸
东海岸
美兰机场
椰海大道
滨江西路
府城
20分钟
琼山区
13km
中心区
区位、规划
交通,配套
项目属性
区域属性
“该地区偏远,原住民不易相处,市政设施陈旧杂乱,治安差、环境差,较少关注,买房不会到这里。”
———海口新移民
4
配套依托府城老城区。
项目周边范围内可预期的住宅开发量少,只有天上人间三期与政府规划中的拆迁安置区。
目前项目地块需绕道进入,通达性差,2008年底滨江西路与椰海大道建成通车后,将改善该区域通达性。
府城老城区
滨
江
西
路
椰海大道
天上人间
绿色佳园
海瑞大桥
迎宾路
椰海大道
安置小区
本项目
区位、规划
交通,配套
项目属性
区域属性
区域通达性和昭示形象性较差,生活配套依托府城老城区,规划路建成后通达性会改善
区域内有监狱和戒毒所
天上人间等低端项目代言区域
5
大规模项目,紧邻南渡江,地块东侧、南侧均有支流环绕,天然水系可以利用
区位、配套
相邻关系
外部资源
项目属性
区域属性
内部情况
地块基本指标
占地规模:470亩(其中可建设用地约340亩)
容积率:~
楼面地价:约500元/平方米
项目地块与南渡江一路之隔;环绕的响水河在地块东侧,河道宽约20米;
4
响水河
南渡江
1
2
3
4
1
2
3
6
滨江西路临街面较短、昭示性不强,周边相邻村落和农田
区位、配套
相邻关系
外部资源
项目属性
区域属性
内部情况
北面村落占据规划路和滨江西路的临街面,昭示性较好,其中占据滨江西路临街面120m;项目地块临滨江西路只有约80m临街面,昭示性不强。
地块西面有政府规划中的安置小区,其他面为农田和村落。
地块南面与新大洲路留有接口。
安置小区
1
2
3
响水河
新大洲大道
北面村落
滨江西路
1
2
3
滨江西路(在建)
北面的村落
周边农田
7
3
2
1
4
地势平整,地形不规则且低于江堤,内部两条高压线可以埋地,有两条规划道路穿过
地块内主要为农田,地势平整但地块平面轮廓不规则且比江堤低3~5m。
有两条规划道路穿过地块,靠北一条规划路可进行改造以使其更加社区化。
有两条高压线分别为 35kv和110kv,均可埋地。
1
高压线
规划路
3
4
5
5
6
6
2
7
7
110kv
35kv
区位、配套
相邻关系
外部资源
项目属性
区域属性
内部情况
8
旅游资源型外销城市,背离传统资源,非固有认知区域,具有良好资源体系的大规模项目
区域属性:
资源型城市
二元制外销市场
项目属性:
滨江西路与椰海大道的修通将大大改善区域内交通
一线江景,被天然河流环绕
有自身资源体系
二线省会城市海洋旅游资源为卖点,
岛外客户比重大于比岛内客户
远离资源,区域认知度低
项目位于海口府城老城区边缘,偏离城市中心,客户认知度较低,无海景
海口房产开发一般都为小盘,本项目470亩,相对来说为大规模项目
大规模
交通通达性将得到改善
项目属性界定
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整体规划及分期构思
物业发展建议
市场价值研判
项目整体定位
整体发展战略
核心问题界定
项目属性界定
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