文档介绍：一、控制性详细规划的控制体系和控制要素
控制体系是影响控制性详细规划控制功能发挥的最主要的内部因素,包括控制内容和控制方法两个层面。控制内容层面是指控制性详细规划所控制的要素,它对控制性详细规划功能作用的影响主要在功能作用发挥的广度上。控制方法层面是指为实现规划意图选取控制的手段,它对控制性详细规划功能作用发挥的深度有决定性的影响。控制性详细规划的控制内容和控制发法是控制体系中互为联系、互为影响的两个层面。
城市建设活动主要包括6个方面:土地使用、环境容量、建筑建造、城市设计引导、配套设施和行为活动。
土地使用控制
土地使用控制即是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。其具体控制内容包括用地使用性质、用地使用相容性和用地边界、用地面积等。用地边界、用地面积规定了建设用地的范围大小;用地使用性质按《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)规定建设用地上的建设内容,包括10大类,46中类,73小类。用地使用相容性(土地使用兼容性)通过土地使用性质兼容范围的规定或适建要求,规定了用地相容或者混合使用的规划要求,便于灵活管理。
1、用地面积和用地边界
用地面积是规划地块划定用地的平面投影面积,单位为公顷,精确度全国各地略有不同,一般为小数点后两位,每块用地不可有重叠部分。
用地面积小于征地面积。
用地面积是规划用地红线围合的面积;征地面积是土地部门为征地活动由征地红线围合而成。
征地边界常常包括部分城市道路、基础设施、绿化和城市公共空间等。
容积率计算应以用地面积为准,不是征地面积。
用地面积
用地边界
用地边界是规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线,用来划分用地的权属。
地块的用地边界划分一般有如下原则:
严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块;
以单一性质划定地块,即一般一个地块只有一种使用性质;
建议有一边和城市道路相邻;
结合自然边界、行政界线划分地块;
考虑地价的区位级差;
地块大小应和土地开发的性质规模相协调,以利于统一开发;
对于文物古迹风貌保护建筑及线装质量较好、规划给予保留的地段,可单独划块,不再给定指标;
规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求,专业规划线用于城市基础设施的控制要求,主要有道路红线、河湖水蓝线、城市绿化绿线、高压走廊黑线、文物孤寂保护紫线、微波通道橙线等;
规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界。
地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待,新区的地块规模可划分得大些,面积控制在3-5hm2左右,-3hm2左右。
专业规划线
2、土地使用性质控制
用地性质的划分应参照《城市用地分类与规划建设用地标准》。
详细规划中采用的土地使用性质细分类,不同地区的规划都有所区别。
旧的标准有些新的用地类型无法涵盖,对于控制性详细规划,某些地方并不适用。
征关于控制性详细规划的用地分类,《城市规划原理》提供了另外一套标准,其中新增了一些用地分类和代号,如商住综合、办公综合类的用地,这些仅供参考
3、土地使用兼容
土地使用兼容控制是用来解决控制性详细规划中多种用地性质在地块中的混合布置问题,以适应城市发展的需要。
详土地使用性质的兼容主要由用地的适建表来反映,给规划管理提供一定程度的灵活性。
国外和香港的土地使用兼容给国内的土地控制提供了一定经验。
兼容性的控制包括了土地使用性质的控制以及建筑性质的兼容控制。