文档介绍：公厕与商业适应性研究及规划设计建议
项目背景
开发内容
天津市环投公司为政府的全资子公司,由政府出资,委托环投公司在2005年天津市内建设15座左右高标准经营性公厕,如果经营成功未来几年会陆续兴建更多类似的高标准经营性公厕。
经营模式
公厕的经营模式为“以商养厕”,即初期的建设投资由政府出资,建成后的物业一部分作为公厕供人无偿使用,一部分作为商业物业对外租赁经营,用租金收益以及广告位招商等收益弥补公厕的建设成本和后续运营成本。
地块背景
初步选址23余块已经基本确定,均分布于城市主要交通节点,人流聚集,通达性和昭示性良好;23余块初步选址中10块用地已经基本拆迁完毕,其余用地上有少量民房待拆迁。
建筑形式
单座公厕的建筑形式为两层半独立建筑。每座公厕的建筑面积约为400-500平米,其中半地下公厕部分约为150平米,地上两层商业部分约为350平米。
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3
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客户目标解析
由于该项目是公建与商业的复合体,因此存在两个层次的目标:
2
政府目标
企业自身发展目标
1
提升天津市的城市形象
满足广大市民对城市公共设施的需求
树立环投公司的品牌形象
建立可推广的可经营性高标准公厕的运营模式
通过商业租金的可持续收益,实现“以商养厕”
项目界定
城市
小规模
可持续经营
公建项目
城市小规模可持续经营公建的KPI体系
根据客户目标,建立城市小规模可持续经营公建的KPI体系:
公众形象
社会效益指标
社会示范作用
公众需求满足
城市形象提升
经济效益指标
可持续发展指标
生态效益指标
环保与节能
资源回收与再利用
公建的高水准设施与服务
符合群众需求的商业业态
人文氛围的营造
景观价值
商业价值的实现
商业与公建的协调性
政策适应性
环境适应性
解决方案的核心内容
根据城市小规模可持续经营公建的KPI体系,确定解决方案的核心内容。
确立“以商养厕”模式的标准——社会效益
保证良好的公众形象——社会效益
保证租金的持续流入——经济效益
保证建筑形式的美观——社会效益
保证合理的功能弹性——可持续发展
保证高水准的设施与配套——社会与生态效益
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建立可推广的业态筛选模型
3
选择合理的规划设计方案
2
选择适合的商业业态及品牌
本报告的主要内容
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业态筛选模型
2
3
商业定位及经济测算
规划设计建议
业态筛选模型
业态筛选模型
1
根据项目整体要求确定初选业态
3
根据商家的条件确定最终业态
2
根据地块具体条件确定拟招租业态
业态筛选流程 ——根据项目整体要求确定初选业态
形象要求:
为了保证公厕的高标准,应选择形象较好的商业物业与之匹配。环境脏乱、有异味、或缺乏社会效益的业态不应入选。
规模要求:
受项目建筑形式所限,所选商业业态的适宜规模应在160平米(单层)或350平米(双层)左右。因此规模小于150平米或大于350平米的业态应排除。
定义备选
业态集合
形象要求
规模要求
确定本项目可选
的业态集合
确定各类别地块
对应的业态范围
排除不符业态
排除不符业态
不符合
不符合
符合
符合
地块区位
属性分类
区位属性与业
态范围对照表