文档介绍：控制性详细规划教材
控制性详细规划教材
第一篇基础理论
第一章控制性详细规划的涵义、特征与作用
第一节控制性详细规划的涵义
控制性详细规划在我过开展已有10余年的里司。根据我过建设部1991年颁布的《城市规划编制办法》,城市规划编制一般分为总体规划和详细规划两个阶段。根据实际需要,在编制总体规划之前可以编制城市总体规划纲要,大中城市可以在总体规划的基础上编制分区规划。根据规划的深度和管理的需要,详细规划还可以分为控制性详细规划和修建性详细规划。从规划层面上看,我过城市规划可氛围战略层面和操作层面,总体规划被视为战略层面,详细规划属操作层面,控制性详细规划是两个曾面的衔接,同时作为规划管理的依据,其作用举足轻重。
控制性详细规划以总体规划或者分区规划为依据,以土地使用控制为重点,详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境,它强调规划设计和空间环境,它强调规划设计与管理及开发相衔接,作为城市规划管理的依据并知道修建性详细规划的编制。
第二节控制性详细规划的特征
控制性详细规划具有以下特征:
一、控制引导性和灵活操作性
控制性详细规划既可以随时适应社会经济和环境的变化,也可以满足城市建设的快速发展对规划提出的新要求。
其控制引导性主要表现在对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。这既是控制性详细规划编制的核心,也是控制性详细规划不同于其他规划编制层次的首要特征。控制性详细规划通过技术指标来规定土地的使用性质和使用强度,其以土地使用控制为主要内容,以综合环境质量控制为要点,从以下6个方面进行控制:土地使用性质细分及其兼容范围控制;土地使用强度控制;主要公共设施与配套设施控制;道路及其设施与内外交通关系空子;成司特色与环境景观控制;工程管线控制。控制性详细规划通过对土地使用性质的控制来规定土地允许建什么,不允许建什么,应该建什么,不应该建什么’通过建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标来控制土地的使用强度,控制土地建设的意向框架,从而达到引导土地开发的目的。
控制性详细规划的灵活操作性一方面表现在适应城市快速发展,可以实现规划管理的简化操作,大大缩短决策、土地批租和项目建设的周期,提高城市建设和房地产开发的下率,控制性详细规划将抽象的规划原则和复杂的规划要素进行简化和图解,再从中提炼出控制城市土地功能的最基本要素,实现了规划设计与规划管理相结合,提高了规划的可操作性;另一方面,控制性详细规划在却规律必须遵循的控制指标、原则外,还留有一顶的“弹性”,如某些质变可在一定范围内浮动,同时一些涉及人口、建筑形式、风貌及景观特色等指标可根据实际情况参照执行,以更好地适应城市发展变化的要求。
二、法律效应
控制性详细规划是城市总体规划法律效应的延伸和体现,是总体规划宏观法律效应向微观法律效应的拓展。法律效应是控制性详细规划的基本特征。
三、图则标定
图则标定是控制性详细规划在成果表达方式上区别于其他规划编制层次的重要特征,是控制性详细规划法律效应图解的表现,它用一系列控制线和控制点对用地和设施进行定位控制,如地块边界、道路红线、建筑后退线及绿化控制线及控制点等。控制性详细规划涂泽在经法定的审批程序后上升为具有法律效力的地方法规,具有行政法规的效能。
第三节控制性详细规划的作用
控制性详细规划是伴随着中国城市规划理论及时间的变革而出现的,它代表了一种新的规划历年,表明中国城市规划管理从中级形态走想动态控制的过程,表明城市规划是立足于城市发展的客观过程,向着预定的规划目标不断渐进动态管理的决策程序。其次,与以形体设计为特征的传统性修建性详细规划相比,它还代表了一种新的技术手段,实现了规划设计与规划管理有机结合。
第二章控制性详细规划产生的背景及历程
第一节控制性详细规划产生的背景
应该说,控制性详细规划成为我国城市规划编制体系中的一个重要的组成部分,有其历史的必然性。它产生于我国实行改革开放、计划经济体制向市场经济体制转变的大背景下,城市土地使用制度出现了重大的变革,由无偿无限期使用转向了有偿有限期使用,土地进入时常,土地的价值规律发挥作用。在城市发展中,如何对城市土地这一资源进行有效的利用和分配,是我过城市建设、开发、管理面临的挑战,因此,从规划的层面,引进新的控制手段和方法,即控制性详细规划,来解决城市建设面临的新问题显得尤为重要。
一、城市建设方面的要求
(一)土地使用制度改革提出新问题
长期以来,我过城市土地使用制度实行无偿、无限期的行政划拨制度,土地的经济效益得不到发挥,土地资源浪费严重。岁着我过社会主义市场经济的建立,改革开放不断深入,1987年深圳市实行了国有土地有偿出让制度,以次为开端,我国城市土地使用逐步由无偿划拨向有偿使用过度,从完全的计划模式向市场模式过度。在市场