文档介绍：第一部分可行性研究
一、可行性研究分析
【判定原则】
商业中心的形成是一个自发的过程,它需要时间和历史的积累和延续,是一个城市商业沉淀的结晶。而在一个没有任何商业基础的规划地块上,进行全新的商业项目的开发,相当于用开发企业自身的力量和资金,在短时间内完成原本社会和历史需要长时间才能完成的工作,其难度和风险不言而喻。
因此,新建商业中心,要具备成功的基础,具备市场可行性,必须从以下三个方面进行判定:
商业中心
可行性判定
项目选址
企业决心及能力
政府规划及投入
(一)、项目选址可行性
1、重要意义
(1)、正确的选址意味着80%的成功。
“一个商业项目的成功与否,在选定了地点的那一刻就已经确定,地点选得好,该项目就成功了80%,反之,我们只有20%的把握。”
(2)、选址是购物中心经济命脉的重要因素。
商业中心选址是否合理直接影响到商业中心经济效益。开发商开发商业中心时选择合理位置,就意味着其共享有优越的“地利”优势。在同行业商业中心之间,如果规模得当,商品构成、经营服务水平基本相当的情况下,必然享有更好的经济效益。所以,商业中心在分析经济效益过程中,选址是决定其成功与否的重要命脉线,它将直接影响到购物中心的生死存亡。
2、指导原则
(1)、最短时间原则
指商业中心应当位于人流集散最方便的区位。传统商业建筑都混杂在居民区中间,但是随着交通改善,购物者的活动范围大大增加,因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素,而更多地要考虑购物过程所花费的行车时间。
(2)、区位易达性原则
指用地一般应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况。
(3)、聚集原则
商业活动都具有集聚效应,集中布置能够相互促进,以提高整体吸引力。城市人流,物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。
(4)、接近购买力原则
指商业用地要接近人口稠密区,又要接近高收入或高消费人口分布区。
3、判定内容
鉴于商业中心的功能特点,其选址应从用地区位和交通人口状况、用地物理状况、规划超前性分析三个方面来研究判定。
选址
可行性判定
用地区位和
交通人口状况
用地物理状况
规划超前性
4、用地区位和交通人口状况可行性判定
判定用地区位和交通人口状况是否可行,需要通过以下五个分析因素进行:
消费力
分析
交通易达性分析
区位分析
用地选择
用地社会
效益分析
用地区位及交通人口状况分析要素
(1)、消费力分析
目前皇爵商业业态的主要辐射区域为坦洲、三乡、神湾、珠海等地, 因此,消费量基本可以保证。
另一方面, 年生产总值为万元,比年约增长%,增长速度较快,在整体经济的高速发展带动下,当地居民的收入将不断相应较快地增长,提升购买力;
同时,流动人口
综合而言,本项目区位的消费力分析可行。
(2)、交通易达性分析
交通易达性也就是交通便捷程度,主要取决于购物者从起点(一般是家里)到购物所花费的时间。特别需要指出的是,空间距离和时间距离是有区别的,易达性分析确定的距离更重要的指标是时间距离。从坦洲镇区——本项目的核心商圈至本项目步行约15-20min,车行时间约5min,极为便利;从次级商圈至本项目车行也仅为30-40min左右,因此,本项目的交通便捷程度较好,交通易达性可行。
(3)、区位分析
不同区位的人口状况和交通易达性也处在不断变化之中。本项目位于南坦城的新区,根据坦洲镇的城市规划,本区将发展成为坦洲新的政务中心、居住中心,目前政府公务部门和学校都已经入驻其中,道路已基本开通,市政配套也不断得到完善,随着新区的发展,必将助推本项目成新的商业中心,本项目的区位分析可行。
(4)、用地选择
除了考虑上述商业建筑的区位因素之外,还要考虑自身的特点。商业中心为了满足多种功能需求,要求占地面积相对较大。并且,商业中心对于车辆的依赖性也较强,要求有相对较大的停车场面积,而“皇爵假日”项目总占地面积万平方米,总建筑面积1 3万平方米,为商业开发,因此本商业项目的用地方面比较宽松,用地选择性可满足可行性要求。
(5)、用地社会效益分析
从坦洲镇现有的商业形态而言,较为原始和凌乱,且营业环境较差,因此,本项目的出现可以为坦洲镇树立商业标杆,为消费者提供更优质、更便捷、更丰富的商业购物娱乐环境,同时也满足了新区商业配套不足的缺陷,社会效益显著、可行。
(6)、消极因素分析
本项目在区位方面最不利的因素在于居民对新区的认可程度尚且不高,虽然从长远规划看,新区的发展是政府行为下的必然,但就目前而言,县城居民仍持有老城区购物、娱乐甚至外出消费的心态,因此,本项目在开发时要加强对于当地消费者心态的引导,以合理、优秀的产品规划设计和商业业态配置消除这一消极因素