文档介绍：房地产行业税务稽查中存在的问题及征管建议
摘要:房地产开发是房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。本文对房地产企业在税务稽查中存在的问题进行了归纳,并针对问题提出了征管建议,旨在规范房地产行业,通过加强征管营造公平的税收环境。
关键词:房地产行业;税务稽查;征管
中图分类号: 文献标识码:A 文章编号:1001-828X(2013)05-00-01
一、房地产行业的特点
房地产开发是房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。从其行业特点上归纳,具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、多种方式交易、“滚动式”开发、高收益、产业集中化,部分中小企业被大企业兼并重组,土地资源和市场占有率将被集中在大型企业手里以及涉税税种多等特点。
长春市的房价前几年虽有大幅攀升,但同其他地区相比较而言,价格还不是很高,所以价格虽有所降低,但幅度不大。而自2011年下半年开始至今,对房地产行业影响最大的就是销售量的大幅下滑,也对我市的税收收入造成了显著影响。自2004年起,房价开始上涨,这其中的原因分析起来主要有三个方面:一是城市土地资源稀缺;二是人民群众投资保值的心理倾向加剧;三是建材价格急剧上涨。
二、房地产行业存在的主要问题
,计税环节较为繁琐
房地产行业涉及的税费种类繁多,主要有营业税、土地增值税、契税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税等。其中土地增值税及企业所得税的计税环节较为复杂,在预征、清算、调整等具体的计税环节,企业在对税种的掌握上容易出现错漏现象。
,税收控管难
房地产开发项目一般工期较长,往往会横跨两个甚至以上会计年度;在房屋完全售完之前,因收款方式的多样性和成本费用摊销期限的不确定性,导致利润结算不真实;部分企业利用行业经营和核算的特殊性,人为调整利润、弄虚作假,久亏不倒、无利润、无所得税的现象普遍存在。
较高的经营风险同时也带来较高的税收风险,出于赚取时间和风险利润等投机性目的,部分房地产开发企业取得土地后长期囤积,流动资金严重短缺。在金融政策从严掌握、经营贷款取得困难的同时,各税政策调整幅度大、补征时间长,企业的税收负担与企业短缺的经营资金矛盾突出,造成了部分欠税的形成。
,产品完工后未按规定及时结转收入
取得不符合规定的发票入账,多列成本费用;普通住宅、非普通住宅标准掌握错误,土地增值税预征率计算错误;未按规定确认应税土地面积的减少时间,造成土地使用税计算错误;企业所得税汇算清缴政策掌握不准确,造成多缴纳企业所得税;未按规定代扣代缴个人所得税;未按规定时间申报缴纳契税等。
三、对房地产行业的征管建议
(一)检查人员要努力提高自身的检查技能,做到检查的准确无误
房地产业是一个特殊的行业,在经济建设中占有重要的地位。而有的检查人员对房地产业的自身特点不甚了解,检查技能不甚突出,造成对房地产行业的税收稽查工作往往浮于表面,不能深入。鉴于此,一是应加大培训力度,大力提高检查人员的素质和水平;二