文档介绍：房地产开发
第六章经济评价指标与方法
第一节效益和费用识别
一、投资与成本
㈠广义投资与成本的概念
⑴投资
广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为,即以一定的资源投入某项计划,以获取所期望的报酬。
⑵成本
成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。
㈡房地产投资分析中的投资与成本
房地产生产经营活动中的投资与成本,与一般工业生产活动有较大差异。从本书第一章介绍的房地产直接投资形式来看,其投资与成本有如表6-1 所示的特点。
二、经营收入、利润和税金
㈠经营收入
经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。
㈡利润
利润是企业经济目标的集中表现,企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润。
㈢税金
税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。
目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有:
(1) 经营税金及附加
(2) 城镇土地使用税和房产税
(3)企业所得税
三、房地产投资经济效果的表现形式
㈠置业投资
对置业投资来说,房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、股权增加等方面.
㈡开发投资
房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入,其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。
第二节经济评价指标及其计算方法
一、投资回收与投资回报
房地产投资的收益,包括投资回收和投资回报两部分。
投资回收是指投资者对其所投入资本的回收。
投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。
二、经济评价指标体系
房地产开发投资项目经济评价的目的,是考察项目的盈利能力和清偿能力。
盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标,包括静态指标和动态指标两类。
清偿能力指标,是指考察项目计算期内偿债能力的指标。
应该指出的是,由于房地产开发投资项目与房地产置业投资项目的效益费用特点不同,在实际操作中,两种类型投资项目的评价指标体系略有差异(表6-2)。