万科项目可行性论证经济测算指标体系.ppt

文档介绍：项目可行性论证--经济测算指标体系(试行)
问题:
1、项目利润是怎样计算出来的?
2、房地产经营需要哪些要素投入?
3、什么样的房地产项目才是好项目?
项目净利润
=销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税
(期间费用包括:营业费用、销售费用、管理费用)
土地、资金、人力资源、技术、品牌
投入少、回报高、见效快
一、应用标准测算报表体系的必要性
项目决策科学化
定量分析; 全面、多角度分析;
动态分析;程序规范。
项目决策效率
便于计算、便于理解、便于检查。
主要基于以下需要:
报表格式、指标计算不统一
报表格式多样、指标不完整、信息不完全。
评价指标不能完整反映项目经营情况
过去主要计算投资回报率、销售利润率指标。
原项目测算的弊处
二、新的可行性论证经济指标体系的特点
将动态指标与静态指标相结合
动态指标--考虑资金时间价值
静态指标--不考虑资金时间价值
将指标分为核心指标和参考指标
核心指标:主要指标,反映核心收益能力
参考指标:反映某一个方面或作补充说明
包括以下四项:
除整体指标外增加了单项指标
如:资金峰值比例;地价支付贴现比;
启动资金获利倍数。
运用函数工具和公式链接简化计算
如:净现值(NPV)函数;
内部收益率(IRR)函数;
测算要素的弹性调整。
资金的时间价值:
资金用之于投资,随着时间的推移,其价值会增长。
今天的1元钱不等于明天的1元
利息;单利;复利;贴现;现值;终值

资金成本:使用资金要支付代价
银行借款: 按利率计付利息
股东投入: 交付利润
三、资金的时间价值
单利终值计算: S = P(1 + i*t )
单利现值计算: p =s * (1- i*t )
n
复利终值计算: S = P(1 + i )
-n
复利终值计算: p = s(1 + i )
问:第1年年初存入100元,利率10%,分别按单利和复利计算,两年后其终值多少?
四、现金流量与净流量、净现值
现金流量:指项目投资、出售引起的现金流入、现金流出的数量。
现金净流量:指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值,反之为负值。
净现值:指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额。