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基准地价修正体系
一、商业用地宗地地价修正体系
1、容积率(楼层)修正
(1)容积率修正(适用于待开发项目)
表1—1 商业用地容积率修正系数
容积率
≤
<r<
≥
修正系数
×(1/r)
注:(1)商业容积率等于商业建筑面积除以总用地面积;(2)评估待开发项目宜采用容积率修正,修正后得到的是对应容积率下的平均楼面地价。
表1—2 商业用地容积率修正系数表
容积率
≤
修正系数
1
容积率
修正系数
容积率
≥
修正系数
注:(1)商业容积率等于商业建筑面积除以总用地面积;(2)评估待开发项目宜采用容积率修正,修正后得到的是对应容积率下的平均楼面地价;(3)当商业容积率小于1时,基准地价为商业分摊用地地面地价。
(2)楼层修正(仅适用于已建成项目)
表1—3 商业用地楼层修正系数表
楼层
首层
第二层,
地下负一层
第三层,
地下负二层
第四层及以上,
地下负三层及以下
修正系数
平均值
修正范围
~
~
~
注:(1)当某层商业用房的基准地价进行楼层修正后低于所在地段的办公用地的基准地价时,取其所在地段办公用地的基准地价;(2)已建成项目或已有详细规划指标且能得知楼层数的待开发项目宜采用楼层修正。
2、临街深度修正系数(仅适用于商业路线价区段)
表1—4 商业用地路线价深度修正系数表(标准深度为15米)
临街深度(米)
d≤2
2<d≤4
4<d≤6
6<d≤8
8<d≤10
10<d≤12
12<d≤15
修正系数
注:设定路线价区段的区域按平均标准深度15米确定修正系数。
表1—5 商业用地路线价深度修正系数表(标准深度为10米)
深度(米)
0≤2
2<d≤4
4<d≤6
6<d≤8
8<d≤10
修正系数
注:设定路线价区段的区域按平均标准深度10米确定修正系数。
表1—6 商业用地路线价深度修正系数表(标准深度为8米)
深度(米)
0≤2
2<d≤4
4<d≤6
6<d≤8
修正系数
注:设定路线价区段的区域按平均标准深度8米确定修正系数。
3、宽深比修正系数(仅适用于商业路线价区段)
表1—7 商业用地路线价宽深比修正系数表
宽深比
w≤
<w≤
<w≤
<w≤
<w≤
<w≤
w>
修正系数
注:(1)宽深比适用于已建成的宗地和待开发宗地;(2)深度在标准深度以内的,计算宽深比时,宽度取实际宽度、深度取实际深度;深度超过标准深度的,计算宽深比时,宽度取实际宽度,深度取标准深度。
4、街角地修正
表1—8 街角地修正系数表
临街情况
一面临街
两面临街
三面临街
四面临街
修正系数
5、商业集聚度修正系数
进行商业集聚度修正需同时满足以下两个条件:(1)属于没有设定路线价的路段;(2)属商业比较集聚的区域,如批发市场、专业市场等,其修正时针对商业用地网格点基准地价进行修正,商业集聚度修正幅度为+10%。
6、其他个别因素修正系数
表1—9 其他个别因素修正系数表
指标标准
优
较优
一般
较劣
劣
宗地形状
指标说明
形状规则,对土地利用极为有利
形状较规则,对土地利用较为有利
形状基本规则,对土地利用无不良影响
形状较不规则,对土地利用有一定影响
形状不规则,对土地利用产生严重影响
修正系数(%)
0
-