文档介绍：北京试点公租房REITs
近日,从北京市住房和城乡建设委员会传出消息,北京市保障房REITs试点进入实质推进阶段。北京市已将朝阳区的5个公租房项目打包,与国投瑞银基金管理有限公司合作,申请试点发行REITs,试点共涉及2000~3000套已建成公租房。若该方案近期能获证监会批准,全国首个公租房REITs有望明年初问世。
北京试点公租房的“风光大嫁”将以何种形式亮相,地方政府有什么如意算盘,投资市场又是否做好“迎娶”准备?
意义在于是“试金石”
业内普遍认为,此次试点如能顺利落地,不仅是REITs在国内的突破性成果,也能为地方政府解决租赁性保障房的融资困境。
根据规划,我国“十二五”期间将建设约3600万套保障性住房,其中租赁性保障房约1440万套,建设资金将超过2万亿元。今年北京市计划建设收购保障房16万套,需投入资金约510亿至1000亿元。
目前,保障房建设资金主要以中央财政拨款、地方政府投入以及银行贷款为主。地方政府背负的资金压力不小。
“这几年的保障房建设是还过去几十年的‘欠账’, 单靠政府背包袱肯定不行,需要吸引社会资金的进入”, 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,REITs的“造血”力量有多大还有待检验,但是保障房建设领域需要融资方式创新。
作为国内REITs的积极“引路人”,中房集团前总裁孟晓苏就曾表示,用REITs助推保障房建设将成为楼市新突破。地方政府收储保障房的模式不具有可持续性。政府缺钱,社会资金又急需投资渠道,REITs刚好能解决这个问题。在租赁市场,REITs将是生力军。
全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波告诉记者,虽然此次试点范围较小,融资规模应该不大,其意义在于是“试金石”。他说:“如果此次试点REITs市场吸引力较强,后期物业运营的表现成熟,可为国内REITs发展提供有力借鉴。”
税收减免能否实现
业内认为,北京市能提供多大的税收让利空间,是试点成败的关键,也将具有“风向标”的意义。
国务院发展研究中心金融研究所研究员巴曙松曾经撰文指出:我国应对REITs提供税收优惠,设计合理的税收体制是REITs发展的关键。如果按企业的标准纳税,显然不合情理。据了解,西方REITs产生与发展的一百多年里,纳税问题一直是人们争论的焦点,最后,免税成为各国房地产投资信托普遍性的做法,在REITs最为盛行的美国,享受税收优惠是其发展的保障。
对此,朱凌波也认为:“虽然北京试点的规模不大,但是创新的成果需要呵护,政府应给予最大的让利支持。”
据悉,早在2009年年底,国务院就已经批准北京、上海和天津作为REITs发行的试点城市,扩宽房地产融资渠道,但是三地一直没有实际动作。据业内人士透露,受制于重复征税等政策瓶颈,REITs发展遇阻。
此次试点的合作方国投瑞银的相关负责人也曾公开表示,如果政府适度给予一定的税收优惠、土地优惠政策,让REITs实现稳定合理的回报率,能吸引更多的投资者参与。另据消息人士透露,在税收让利方面,国投瑞银和北京市的沟通并不理想。
为此,中国房地产学会副会长陈国强认为,通过REITs的租金免税等政策支持,可以扩大公租房规模。同时,朱凌波呼吁,我国因尽快建立相关的税收减免的法律规范,让REITs进入持续发展的轨道。
“亮相”的种种猜测
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