文档介绍：【曲江芙蓉湖畔】项目初步定位
市场营销部
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1、项目属性定位及市场站位
2、客户初步定位
3、项目初步物业类型及户型定位
4、车位及项目基本配套要求
目录
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项目交通、市政状况
交通状况:交通便利、四通八达
市政配套:红线外七通(道路、供水、排污、雨水、供电、天然气、通讯)
,,总建面约16万平米,一类居住用地,使用年限70年
项目基本经济指标分析
项目地块指标状况
项目规模优势
低密度
高绿化率
地形完整
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项目地块价值分析
自然价值分析
曲江,被认为是西安最适宜居住的区域,西安的富人区。项目位于位于曲江新区核心景观资源区,坐拥曲江核心景观、商业服务、教育、医疗配套。
居住价值分析
曲江是西安近年房地产发展最迅速的区域之一。凭借着良好的自然环境、高起点的市政配套,曲江也被认为是西安“最适宜人居住”的片区。本案位于曲江新区的核心景观资源区,周边为高档别墅区环绕。
经济价值分析
大唐不夜城(大型商业MALL)一期工程将于08年完工,其中包含有大剧院,届时区域成熟度将迅速提升。同时曲江新区管委会提出了“200亿元打造西部第一文化品牌”的宏伟构想,提出了以30个重大项目为为载体,打造“大唐盛境”,重塑大唐盛世风貌。
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项目SWOT分析
区位优势:曲江之于西安,相当于华侨城之于深圳。
项目地理位置优势:曲江核心、东邻大唐芙蓉园、南邻大唐文化艺术长廊——唐诗公园:
规模优势及容积率优势,傲视曲江的纯粹低密度社区:
坡地地形更能发挥景观优势:
通过金地西安公司进入西安一年以来的宣传,市场已经对金地逐渐了解,加之金地曲江·尚林苑的即将推出,将大大加深金地品牌在西安市场上的影响力。
芙蓉湖畔项目与尚林苑项目在政府关系、开发、营销推广上均可实现渠道共享及外围关系统一协调,可节省大量的费用及提高开发效率
项目地块有严格的限高要求,对项目规划有一定的限制;
大唐芙蓉园每周均会燃放焰火,对周边居民有一定的干扰;
项目优势
项目劣势
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项目SWOT分析
国六条(90/70)的影响,大户型产品在市场上将逐渐稀缺,而本项目明确不受此限制。而且曲江核心景观区域已基本再没有存量土地可供应,使得芙蓉湖畔项目如此大规模低密度住宅社区的稀缺价值更为显著。
周边的各项规划配套正逐渐落实,区域居住生活成熟度将迅速提升:
中海曲江项目的入市,将在客观上推动了区域整体市场的进步,并推高区域房价,为本项目带来了更好的升值空间
中海曲江项目为本案的最大竞争对手,该项目总建筑面积超过100万㎡。
项目机会
项目威胁
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市场规律分析
高端市场的培育不足,豪宅片区的气质、客户聚类及及项目的标签感尚未完全形成,导致客户对区位价值、产品价值的判断不准,使得消化速度较慢。
高端市场缺少好产品,缺乏知名品牌带动
除了金地曲江尚林苑外,区域市场缺乏知名品牌开发商的带动
对别墅物业价值认识不足,对品牌开发商所打造的好产品的价值认识不足
很多客户对别墅的认识还停留在数年前的秦岭山脚度假别墅的阶段,对于别墅物业价值、对品牌开发商开发的好产品的价值及居住体验认识不足。
知道区位的稀缺价值,但稀缺价值未能给他们带来紧迫感
未经历市场产品价格迅速提升的过程,虽然体会到曲江区域资源的稀缺性,但是缺乏应有的紧迫感。
关于居住的品质,还没有结构性提升的需求
市场对于居住品质的提升尚未有明确的认识及需求,很多消费者未能认识到别墅与小高层的区别,进而热烈地主动追逐别墅产品。
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未来竞争分析
32-33F高层
11-16F小高层
3F联排别墅、双拼别墅
小学
大唐芙蓉园(芙蓉湖)
曲江海洋世界
曲江大道
(城市重要干道)
往大雁塔
优势评述
品牌开发商中海地产;
规模优势;