文档介绍：项目开发各环节制度及流程操作细则
北京康堡房地产开发有限公司
目录
项目管理总则
项目管理架构
组织模式
责权利关系
项目开发经营目标及目标管理
第二章项目开发工作流程
项目开发工作流程网络图
项目开发工作流程详图
第三章工作职能及岗位职责
项目公司工作职能
项目公司岗位职责
项目副总岗位职责
总工岗位职责
工程管理部总体职责及各岗位职责
与相关职能部门的工作衔接
原则
工作衔接部门及工作内容
工作衔接责任表
第五章项目公司工作流程及任务责任分配
工作任务表(附)
第一章项目管理总则
一、项目管理架构
公司实行以项目为中心的项目管理体制,即项目公司负责项目发展的组织、协调、执行、控制,其他职能部门提供相关的服务与支持。
二、组织模式
1、项目公司负责制:一般情况下,公司房地产项目的开发运作采取项目公司负责制,在项目启动时成立。项目公司设置项目副总经理,成员一般包括总工程师、前期部经理、成本管理部成本经理、工程管理部经理(副经理)、市政工程师、水暖工程师、电力工程师、土建工程师、行政管理部经理(副经理)、行政助理、财务部会计、出纳。项目公司指定专人或团队负责项目工作,其他职能部门对项目公司工作提供支持与服务。
项目公司组织架构图
项目副总经理
成本管理部
前期开发部
工程管理部
财
务
部
行政管理部
十
市政工程师
成本主管
经理主管
电气工程师
水暖工程师
土建工程师
工程部经理
出
纳
会
计
行政助理
行政经理
2、3、实行项目公司制的项目公司,项目副总由公司统一管理,所有其他人员按照业务系统由公司专业部门归口管理。项目公司成立时由项目副总提出人员配置方案及具体进入项目公司的时间要求,在各职能部门协商后,由人力资源部办理调配手续,各专业人员在项目结束后回到归口专业部门或调配到其他项目公司工作。
三、责权利关系
1、项目副总承担项目的经营责任,项目副总根据总经理的授权承担项目经营责任中的一部分;项目工程部经理承担本项目的专业责任,负责从专业角度向项目总经理、项目副总提供方案建议,当项目出现问题时,该项目总经理和该项目副总均承担全部责任,属专业问题工程部经理承担相应责任。
2、职能部门与项目公司的关系:项目副总负责组织项目公司各专业人员围绕项目开展工作。职能部门负责进行专业业务管理,即组织进行业务培训,对项目公司进行专业指导,提供专业支持、服务等。专业人员首先要服从项目工作安排,当职能部门的专业人员从专业角度对项目副总的决策有异议时可由职能部门经理与项目副总进行协调;职能部门经理与项目副总意见不一致时,由公司总经理协调。
四、项目开发经营目标及目标管理
项目开发经营目标是实现公司确定的进度、质量、预算、客户服务和创新目标。
(一)进度
1、进度计划的制定及审批
项目公司依据公司项目管理部制定项目总体开发计划。由工程管理部制定专业施工控制计划。
2、计划调整及审批
影响到项目总体计划和年度计划的调整由集团副总裁、项目总经理、副总批准,影响到项目月度计划的调整由项目副总批准后转发各职能部门,如职能部门对调整有异议,可及时向项目副总反馈。
3、计划的执行
项目副总负责执行项目计划,工程部经理负责执行专业计划。
4、过程监督
项目副总负责项目的日常具体监督工作,集团、区域总部通过上报的周报、月报、例会纪要和集团、区域总部所规定的监察程序和方法对各项目进度进行监督。
5、考核评价
项目副总负责考评项目公司人员的工作进度,集团、区域总部负责考评项目的总体进度。
(二)质量
质量包括设计质量、工程质量。设计质量由设计管理部负责监督,关键点的设计质量评价由项目副总经理、工程部经理组织专家进行评议。工程质量由项目公司监督监理公司对施工单位进行质量监理和直接监督施工单位,项目公司工程管理部对工程质量监控体系运转情况进行监督。
(三)预算
1、预算的制订及审批
项目副总组织项目公司编制项目批准预算、年度预算,经项目管理部、成本管理部、财务部审核并报总经理、集团审批后执行。
2、预算的调整与审批
项目批准预算、年度预算的调整由项目副总组织,经成本管理部、财务部审核后报项目总经理、集团审批。
3、项目预算的执行
项目公司分配项目开发各阶段、各专业的预算指标,执行批准预算计划。项目的经营收入以预算收入为目标,项目的成本控制以预算成本为依据。
4、项目预算的监督
项目副总负责监督项目预算执行情况,成本管理部对各项目公司预算执行情况进行监督。
5、项目预算的考评
集团、区域总部对项目预算、成本控制情况进行考评。
(四)客户服务
客户服务部对各项目客户服务工作进行监督