文档介绍：分析法在城镇土地评估中的应用研究
摘要
在市场经济体制和资本市场逐步完善的过程中,土地评估理论和方法成为人们日益关注
的热点问题。我国在评估理论、评估方法及指标体系的建立方面基本上是借鉴或沿用了发达
国家的最新成果,起点较高,但是我国土地市场开放较晚,竞争不充分,土地市场发育还不
成熟。理论上更为科学的折现现金流量分析法虽然是西方评估行业运用的主流方法,但是由
于其参数选择的不确定性和我国土地市场的特殊性,对于运用折现现金流量分析法
评估土地价格的研究相对薄弱,此方法在我国尚未进
入真正的应用阶段。
本文侧重于理论研究,并以实例为佐证。以土地评估的经典理论为基础,对分析
法的发展历史、估价原则以及估价方法进行系统的分析和详尽的描述,尤其注重分析了收益
资本化法的两种方法即直接资本化法和分析法各自的适用范围、特点以及两者的区别
与联系,提出了将折现现金流量分析法运用到土地评估中并对如何运用折现现金流量分析
法来评估土地价格作了详尽的分析。首先从折现现金流量的变化入手,推导出折现现金流量
法的种公式,并结合我国土地市场的实际情况,深入分析折现现金流量分析法的原理,
对用折现现金流量分析法评估土地价格需要注意的两大问题即折现现金流量和折现率的确
定作了重点的探讨。接着对折现现金流量作了本质界定,探讨了折现现金流量的模式以及预
测方法,然后从使用价值与实践意义等角度界定了折现率的本质,着重从测算方法、优缺点、
适用范围及改进方法深入剖析了确定折现率常用的四种方法。
最后,笔者在折现现金流量分析法的原理、折现现金流量预测以及折现率确定的理论基
础上,以扬州市某大型住宅用地为例,运用折现现金流量分析法评估该地块的价格,以期对
今后运用折现现金流量分析法评估城镇土地的进一步研究有所帮助。
关键词折现现金流量分析法折现现金流量折现率
分析法在城镇土地评估中的应用研究

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分析法在城镇土地评估中的应用研究
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就土地来讲,由于土地具有不可移动性、独一无二性和价值高大性,土地市场是不完全
市场,因而不会自动地形成众人都容易识别的适当价格,同时由于有许多阻碍土地价格合理
形成的因素,并且在其判断中要求有专门的知识和经验,所以,需要专业估价人员提供市场
信息,进行替代市场的估价土地估价的重要性在于它是为了建立合理的土地交易秩序,
也是促进土地公平交易的基本保障。
土地估价是专业人员根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序、选用适宜的估价方
法,并在综合分析影响土地价格的基础上,对土地估价时点的客观合理价格进行估算和判定
的活动。现在常用的评估土地价格的方法主要有市场比较法、成本逼近法、基准地价修正系
数法和收益资本化法等四种。这四种方法都有各自的特点和适用范围,但也有其局限性
市场比较法在土地市场比较完善、交易案例较多的地区可广泛使用。该方法在欧美及港
澳各地得到了普遍的应用,但显然在土地市场尚未健全的我国有一定的局限性,且应用该方
法估价时。需要对交易情况、交易日期、土地区域因素及个别因素状况、使用年期,容积率
等一系列因素进行修正,这些修正有的很难采用量化的计算公式,需要估价人员依靠其广博
的知识、丰富的经验和对当地土地市场行情、交易****惯等的深入了解才能做出否则很难运
用这种估价方法得出正确的估价结果。
成本逼近法一般适用于新开发土地估价,特别适用于土地市场不发育,土地成交实例不
多,无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。同时,对于既无收益又很少有交易情况的
学校、公园以及公共建筑、公益设施等特殊性的土地估价也比较适用。但由于在现实生活中
土地的价格大部分是取决于它的效用,并非是它所花的成本,即土地成本的增加并不一定会
增加它的价值,尤其是土地实际开发成本的增加,不一定带来高的土地价格,这是成本逼近
法最大的缺陷。
基准地价系数修正法适用于已有基准地价和宗地地价修正系数表的地区,对尚未进行基
准地价评估的地区不适用此种方法。
基于上述原因,笔者提出了将〔分析法也就是折现现金流量法
运用到土地评估中,并对如何运用折现现金流量分析法评估土地价格作了详
尽的分析。以土地评估的经典理论为基础,结合我国土地市场的实际情况,深入分析折现现
金流量分析法的原理,对用折现现金流量分析法评估土地价格需要注意的两大问题也就是折
现现金流量和折现率的确定作了重点探讨,以期对今后运用折现现金流量分析法评估城镇土