文档介绍：为方便大家实际工作,现对《<土地增值税清算鉴证业务准则>指南》“第三十三条扣除项目的认定九、扣除项目分配分摊的顺序和标准的审核方法”中“(二)”项应如何理解。“(二)”项讲的是不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明。
一、第三十三条九项(二)款的原文
(二)扣除项目不能够直接认定的,审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致,是否按照下列顺序合理分摊:
“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例,在可售与不可售的房地产之间进行分配。
“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”,按照建筑面积占总建筑面积的比例,在可售与不可售的房地产之间进行分配。
、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费,一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。
二、土地成本分摊,分配方法
(一)交易情况
某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发,其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼,一幢为写字楼,占地面积(包括周围的道路及绿地等)4000平方米,建筑面积15000平方米;一幢为公寓,占地面积(包括周围的道路及绿地等)6000平方米,建筑面积16000平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米,开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%,写字楼尚未转让。
(二)按占地面积分摊土地出让金
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按转让土地使用权的面积分摊,公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下:
公寓应分摊的土地出让金600万元=公寓占地面积6000平方米×(项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米)。
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(1)公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积6000平方米,其中不可售面积的游泳也占地100平方米,应负担土地出让金计算方法如下:
不可售面积应负担的土地出让金1O万元=不可售占地面积100平方米×(项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米)。
(2)公寓可售面积应分摊的土地出让金。
公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元=公寓应分摊的土地出让金600万元-不可售面积应负担的土地出让金10万元。
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本次清算应负担的土地出让金531万元=公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元×已出售比例90%。
(三)按建筑面积分摊土地出让金
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(1)总建筑面积=写字楼建筑面积15000平方米+公寓建筑面积16000平方米=31000平方米
(2)公寓应分摊的土地出让金:516万元=公寓建筑面积16000平方米×(出让金总额1000万元÷总建筑面积31000平方米)。
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(1)公寓不可售占地面积应负担的出让金
不可售