文档介绍：谦翔置业(牧马山庄)
规划设计任务书
重庆XXX地产顾问公司
2012年 6 年 4 月
目录
I. 、项目基本情况 2
II. 、项目定位与开发理念 6
III. 、项目技术经济指标 8
IV. 、总体规划设计原则 9
V. 、交通与流线规划 9
VI. 、建筑规划 10
VII. 、景观规划 11
VIII. 、公共配套规划 12
IX. 、分期建设 13
X. 、规划设计成果 13
XI. 、进度安排 14
、项目基本情况
1)项目位置
项目位于被誉为“东方瑞士”的武隆仙女山新区制高点,有较好的景观资源,为新区进入仙女山景区的必经之地,在仙女山最大地产“”项目上行100米左右。是目前规划范围内离仙女山风景区最近的一块地,其地理位置得天独厚。
2)占地面积
地块位置:仙女山新区XXX地块
用地面积:约200亩,一期用地50亩
容积率:
覆盖率(建筑密度):不大于20%
绿地率:不小于40%
建筑限高:
3)地块周边状况
本案处于一个相对成熟板块,处于不断发展完善中的仙女山镇旁,周边配套有:仙女山旅游汽车站、医院、银行、学校、超市等;规划中的仙女山机场也在本案10公里范围内,五大主题公园更是为项目增色。
公路:已经通车的渝湘高速,将从重庆至武隆的路程缩短到128公里,只需要90分钟即可到达。
铁路:183公里,到达武隆只需2个小时左右。
水路:三峡蓄水完成后,500吨的邮轮可直达武隆,重庆到武隆乘水翼船只需两个小时即可到达。
航空:正在规划建设中的仙女山旅游支线机场,将形成直达仙女山的空中走廊。便利的空中交通更近一步拉近了仙女山与全国各地的交流。
4)其它
森林覆盖率达80%以上,珍稀植物20余种各种草木本植物1300余种,其中国家保护的珍稀植物20余种,℃,平均日照1121小时。月均温在20℃左右,最热的7、8月,最高温度也不超过30℃,人类居住最佳纬度20-30度,,海拔在1100米—1200米。
优势
1)地形优势
本地块地形起伏不大,且位于仙女山在建项目最高位置,便于打造优美的景观面,地块临近道路有一定高差,利用其高差可塑造有层次特色商业,对外营业可增加商业的气氛,对内营业可增加社区人群的购物,餐饮,娱乐之需。
同时本地块位于有较高名气和销售去化率最高的项目隆鑫花漾的山谷旁,可借助此项目的配套优势为本案所用,提升项目的价值感。
2)主题概念优势
本案区别于其他项目的优势,不是有高档酒店、高尔夫基地、主题野营区、人性化的户型设计
、优秀的物业管理、多样化的销售手段等,提供这些硬件非常重要,但是没有人来度假,消费就成了最大的问题。
通过我们对仙女山调查,这些惯用手段在仙女山镇开发企业的不断修正和模仿,基本上已经用得比较成熟了,最重要的是客户认为这已经是基本功能或者说是千篇一律的打造手段,如果还当成核心要素来规划那务必在陷入了红海,本案着力于打造仙女山露天休闲度假与教育服务区成为可能,兼顾植物博物馆,培训学****商务会所,特色烧烤,特色餐饮,露天电影等,建立以仙女山度假与教育培训的双重服务体验区,把本案同其他项目区隔开来,吸引大量人流的实地体验促使住宅销售。
3)周边生态环境景观优势
周边大环境优势明显,乌江山水画廊,芙蓉洞竖井群,仙女山国家森林公园,水上喀斯特原始森林,芙蓉江,4A级世界最大的天生桥群,天生三桥,500米谷深地质奇观,龙水峡地缝,1200多种植物的生物基因库,白马山自然保护区, 7公里黄柏渡漂流。
从小环境来说,本案与仙女山部分项目对比看来,周边自然环境较佳,因为本案的70%外围环境没有进行房地产开发,有较好的生态资源和自然环境,这种优势至少目前如此。
4)周边交通系统及配套设施优势
本案临近公路,交通优势较佳,方圆2-3公里就是医院、银行、学校、超市等。
5)其它
仙女山镇现在出让土地受到严格的控制,今后相当长时间内,可供出让土地会越来越少,仙女山度假旅游不断发展,这种驱动力十分强劲情况下,供求不平衡会导致可销售
房源量会逐渐减少,只有通过价格来进行控制,房屋价格会不断上升。
劣势
1)地块劣势
本地块劣势来自于地块的规模比较小,仙女山上基本上项目就是200亩以上,社区内有相当对面积进行规划娱乐和休闲设施,这种局限性会对本案价值塑造造成较大的影响。
2)环境影响劣势
地块有一部分是沿道路的,有一定的噪音污染,社区功能的强化会更加突出,从取舍侧重点上看,打造复合的社区功能配置对本案有较大的优势,适度牺牲环境也是必要的。
3)周边不良景观劣势
周边人文景观比较缺乏,大量的开发使