文档介绍：冬季的战争
青剑湖公馆营销提报
2011-11-28
目录
第一部分:关于冬天
第二部分:过冬策略
第三部分:雪中送炭之新源
第一部分:关于冬天
宏观背景分析
10月中下旬各大银行首套贷款利率上调5-10%,楼市资金持续紧张;
10月23日及11月8日,温家宝总理多次表态调控决心绝不动摇,要求巩固楼市调控成果;
政策调控表现
银根持续收紧,政策较长时间内不会放松
宏观背景分析
未来政策走向预判
%,通胀压力有所缓解,2011年11月20日央行《2011年第三季度中国货币政策执行报告》中称江继续实施稳健的货币政策,稳健基调不会改变局部调整已在进行;
2011年11月21日,《京华时报》报道,在保9%经济增速的前提下,宏观经济可承受的房地产价格回落在20%左右,人民大学经济研究所发布的《中国宏观经济分析与预测报告》指出,明年3季度中央政府可能逐步放松“限贷”,然后放松“限购”,但房地产下行仍是调整的基本模式。
经济微调开始,预期2012年三季度调控政策方能逐步放松
宏观背景分析
一二线城市表现
10月一二线城市60%成交面积环比下降;一线品牌房企降价幅度达20-40%;
11月,上海之外,南京、北京和武汉等地的开发商纷纷打出“零利润卖房”的旗帜。
在11月12日万科于东莞举办的“健康生活工作多十年”媒体交流会上,万科总裁郁亮,首次向媒体透2012年万科的发展策略是“过冬”。
降价潮蔓延,由一线城市快速传导至二三线城市
全国楼市将迎来过冬困境。
宏观背景分析
苏州市场表现—需求结构
成交细分
75-90m2 43%
90-100m2 13%
100-120m2 14%
120-144m2 20%
180-200m2 1%
75-90M2成交占43%,为刚需之刚需;
180M2以上成交占1%,别墅需求停滞释放。
宏观背景分析
苏州市场表现—量价走势
价格持续下滑,客户看跌心理加重
市场步入11月末,以价换量表现明显,需求有所释放
价格逐步下滑,5月后月均下滑100-200元/M2
10月下旬成交持续下滑,11月末小幅上扬
宏观背景分析
典型个案动作—万科金色里程
成本:楼面价:4177元/m2
精装标准:1500
售价:9000-9500元/㎡
成交表现:-20日认购成交约50套
宏观背景分析
典型个案动作—中梁天御
地价 7781元/m2
价格团购8000-10000元/㎡
成交表现 -20日成交30套
针对首批老业主补偿方案:全额退款
宏观背景分析