文档介绍：房地产企业项目结算与土地增值税清算的涉税处理
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【主要收益】
1、全面了解房地产项目开发的程序和开发成本的准确核算
2、掌握企业所得税收入确认、开发成本和开发费用的税收处理
3、深度理解土地增值税清算的收入和扣除项目的归集技巧
4、介绍房地产企业最新反避税政策及熟悉房地产税收策划的主要思路、方法及运用
5、交流解决企业现实中的财税疑难问题
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【主要内容】
第一节房地产开发项目结算及会计核算实务
第二节开发项目土地增值税清算实务解析
第三节企业所得税与土地增值税比较
第四节企业主要税收筹划方法及反避税应对
第五节房地产企业常见税收问题
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第一节房地产开发项目结算及会计核算实务
一、项目开发的三个阶段
二、项目开发结算的四个程序
三、开发项目预售的核算与税务处理
四、开发项目完工的确认
五、房地产企业收入的核算和处理
六、房地产企业成本的核算和处理
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一、项目开发的三个阶段
准备阶段、行政审批阶段和权属初始登记阶段。
(一)准备阶段
房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前,应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。
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取得国有土地使用权的最主要途径:
1、出让方式
2、划拨方式
3、转让方式
4、参加竞拍取得开发项目
5、合作开发取得土地或项目
6、收购房地产项目
7、收购目标公司股权获得土地或在建项目
8、收购债权将债务人抵债的在建项目或土地通过司法程序过户的方式获得房地产项目
9、改制重组置换方式取得土地或项目
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(二)行政审批阶段
房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个步骤:选址定点;规划总图审查及确定规划设计条件;初步设计及施工图审查;规划报建图审查;施工报建;建设工程竣工综合验收备案。
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(三)权属初始登记
房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。开发商应提交材料:
1、申请书;
2、企业营业执照;
3、用地证明文件或者土地使用权证;
4、建设用地规划许可证;
5、建设工程规划许可证;
6、施工许可证;
7、房屋竣工验收资料;
8、房屋测绘成果;
9、其他文件。
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二、项目开发结算的四个程序
(一)工程预算
企业根据拟建建筑工程的设计图纸、建筑工程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以及与其配套使用的有关规定等,预先计算和确定每个建设项目所需全部费用的技术经济文件,称为建筑工程预算。
按专业划分为土建工程、给排水工程、采暖工程和电气工程预算。按费用内容划分为单位工程、单项工程和总概预算。
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(二)工程结算
是指施工企业按照承包合同(含补充协议)和已完工程量向建设单位(如房地产开发企业)办理工程价结(清算)的文件。主要方式:
1、按月结算。实行旬末或月中预支,月终结算,竣工后清算的方法。
2、竣工后一次结算
3、分段结算(按形象进度)
4、目标(控制界面/单元)结算
5、其他结算方式