文档介绍：凯旋城
一期推广策略及营销执行方案
谨呈:信阳市三方房地产开发有限公司
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前言
任何一部创意深刻、切实可行的营销策划报告,都不是闭门造车所能做出,而是策划人员根据本地市场及楼盘自身的调查研究成果,结合以往丰富的工作经验,充分发挥自己的综合知识素养而创作出来的。本〈〈营销策划报告〉〉的制定,主要依据以下几个方面的调研成果。
(一)对信阳城区的房地产市场的调研结果,包括开发供应市场、消费市场和市场营销状况。
(二)对信阳城市发展规划的研究及项目所在区域的发展趋势分析。
(三)对三方项目本身的深入研究,包括总体规划、园林主题、户型与面积配比等方面。
(四)对开发商企业运作机制、人力资源状况的观察与分析。
一、《营销策划执行报告》制定的依据
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(一) 本报告力图从宏观上对项目的营销有一个完整的、系统的整体把
握, 以便于在营销节点执行的控制和操作
(二) 本报告倡导“品牌----营销一体化”思想。成功楼盘的销售不仅仅是
在销售产品,而是与产品相关的文化以及所引导的生活方式密不
可分,品牌与营销二者相互制约,相互促进。
(三) 本报告以可操作性为目标。在提供建议和方案时,充分考虑到发
展商配置人力资源、资本资源和社会资源的能力,不提超越发展
商能力之外的方案。
二、《营销策划执行报告》的特征
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本《营销策划执行报告》的实施,需要一些基本的前提条件。
(一)实施者对房地产营销运作的宏观、理性认识与把握。发展商只有对地产营销及其运作的
规律、特点有一个清醒认识,才会意识到本报告的价值、意义和创造性;相反,若实施
者对地产营销没有一个基本认识,对本报告的理解、实施都会存在难度。
(二)发展商决策的科学化与理性化。项目营销运作有一个较长的时间周期,同样,本报告的
实施也有一个过程。在一个较长的实施、运作过程中,事情遭遇波折势所难免。如果一
碰到波折就轻易改变方案,本报告将难以达到预期效果。
(三)必要的资金保证。发展商应按目前市场中,品牌项目运作的惯常营销费用标准,保证推
广费用的投入,才能保证本营销方案的顺利实施。
三、《营销策划报告》实施的基本条件
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明确本项目营销执行策略方向
确定在策略指导下的执行工作内容
方案目的
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方案营销核心目标
塑造本项目鲜明独特的市场形象,挖掘提炼并让市场明确认知到本项目与众不同的独特卖点,是实现销售目标的关健点。为此,精准的项目定位、有力的usp(独特的销售主张)主题,确立市场的差异化是我们在营销推广中的延展主线。
根据对项目的整体定位和规划构想,基于项目的分析,结合同致行多年代理的成熟经验。同致行建议:该项目采取信阳城区的居住品牌领先策略,在信阳市城区树立旗帜鲜明品牌高尚生活大社区概念。针对本项目特提出如下营销核心目标:打造
信阳首席高尚住宅品牌社区
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目标客户群注重生活品质的价值取向;
项目所在片区城市化发展的趋势;
项目依托的自然、生态的生活环境
营销思想所赋予项目优雅、高尚的生活品质;
三方地产实力打造信阳首席高尚品牌社区的决心;
核心目标依据
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方案执行纲要
市场分析
营销执行
产品分析
形象定位
客户定位
价格定位
推广阶段划分
推广策略控制
阶段执行安排
市场分析
产品定位
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市场分析
2007上半年信阳房地产发展状况
1、房地产开发投资快速增长
2007年1-5月份,,%,
保持了三年以来的快速增长(%,%,2006年增长
%),,%%。
2、资金供应充足,支撑房地产开发投资快速增长
2007年1-5月份,,%,
,销售面积17.