文档介绍：上篇:宏方置业世纪西路项目发展概略与建议
第一单元:基地研判
图说沣河新区
沣河新区:北依渭河,南邻长安,东接西安,西达户县,,面积42平方公里。
一心:西咸公共服务区
两带:渭河景观带、沣河景观带
双轴:世纪大道横贯东西、白马河路连通南北
六区:纺织工业区、大学园区、中心生活区、高新产业区、上林苑度假旅游区、地热休闲疗养区
沣河新区将会创造西咸一体化的丰富空间,成为最先推动两市一体化的载体和重要桥梁。未来的沣河新区将成为西咸板块众多房地产开发商投资开发的热点区域,板块发展趋势值得持续看好。
2006-2020咸阳市城市总体规划
2006-2020沣河新区总体规划
世纪西路150亩地块宗地图
㎡
㎡
地块位置
地块位处咸阳世纪西路,世纪西路与安谷路交叉口东南侧,,西临世纪西路,南靠钓鱼台路,北接安谷路,交通便利,地块南北长(),东西短(),呈规整矩形状,地块西北角为占地7548 ㎡的市政规划广场大面紧邻世纪西路,三面临路,露脸充分。
地块面积
㎡,; 其中,Ⅰ-Ⅰ地块为商业用地, ㎡,;Ⅱ-Ⅱ地块为居住用地, ㎡,。
地貌特点
地势整体较为平坦,无明显自然坡度,局部有坑洼;地块原为农耕用地,内有自然路径和废弃沟渠,另有部分低矮植被,整体地貌比较简单。
交通条件
西靠交通要道世纪西路,北毗安谷路,南接钓鱼台路,暂无公交站点;可由钓鱼台路径渭河三号桥直入咸阳市区,周边规划中的、已经建成通车的路网发达,交通极其便利。
寨中路
升值题材:
房地产市场发展形势良好,直接促进土地升值;
沣河新区高起点规划的逐步落实将促进土地升值。
贬值题材:
除非国家针对房地产开发出现大的政策调整,否则土地不会明显贬值。
价值趋向:呈现增长性
说明:土地的升值题材主要依托于交通优势和片区未来的发展趋势判断,是长期的正面影响,而项目的贬
值题材主要是缘于地块周边配套的不齐备,随着城市发展的日益加速和片区规划的介入,可以预见的是配
套问题将有相当程度的改善,综上,项目在未来升值潜力较大,整体呈现增长性。但同时应该看到,城市
的发展和市政的介入具备一定的周期性,因此,可以预见的是在未来的2-3年内,地块的价值虽然存在上升
空间,但若地块的周边配套条件改善的情况不大,将会对项目的开发带来一定的市场阻力。
土
地
价
值
分
析
针对控规,建议如下:
●保留建筑高度限低的控规要求,似无向下修正必要,确保产值。应保证商业部分的建筑密度≥40%,住宅部分的建筑密度
过低,建议向上修正5%。商业部分的容积率区间用不完,,否则商业面积过大,导致销售难度过大,住宅
部分容积率略低,-(做多建筑面积18000㎡)
●建议小区主入口设置在世纪西路小区南北长度的中点位置,临世纪西路一侧的底商部分存在一定商业价值,底商设置的位
置建议:主入口两侧、以及靠近市政广场部分,底商不宜做多,否则会对Ⅰ-Ⅰ地块的商业部分形成冲突。
●绿地率要求基本合理,停车率要求过高,但考虑到地块地段的现状,建议保证停车率不低于70%,地下停车率要求过高,为
成本计,建议建设一定的地面立体停车位。
第二单元:市场定向
目标市场研判:
→项目更靠近咸阳市区,无法辐射到西安市场,如要生硬追求在西安落地,会造成营销成本虚高。
→郊县市场也将是一个重点,但郊县的客群更倾向在咸阳城市中心购买物业。
→如果让咸阳的富裕阶层跳出城市中心来考虑,他们将更倾向于购买世纪大道与西安的物业。
主力客群不在西安,不在郊县,也不是咸阳的富裕阶层。
那么,我们的市场在那里?我们的竞争策略是什么?
塞尚沟通认为,我们的主力客群就在西安,就在郊县,就是咸阳中高收入阶层。