文档介绍：Strategy Ad. Planning
►长兴项目整合推广策略
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万紫千红总是春。
►长兴北部地区将成为新的中心区;东部侧重于发展工业及旅游业;南部已退出房地产竞争行列;西部初步规划为大型别墅片区。► 2002长兴房地产市场发展蓬勃,现有的别墅项目销售情况良好。市场购买力较强,供求关系良好。►长兴房地产市场尚处于发展的初级阶段,发展前景佳。
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狭路相逢勇者胜。
►规模优势——本项目用地面积达257亩,在长兴目前所开发的楼盘规模中属前列。►环境优势——项目自然环境优越,地势自然起伏,空气清新,污染少。►品牌优势——浙水房地产开发公司较有影响力和美誊度,在长兴房地产市场具一定品牌优势。►新规划优势——据政府初步规划,项目所处片区均是大型别墅项目;未来规划路网系统相当完善,与城市中心区的联系将相当便利。
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实话实说。
►城市未来发展重心是北部和东部,相对而言西部市场竞争力薄弱。该片区现有配套和人文环境明显落后。►现场目前一片荒芜,地块不临城市干道,无标识性建筑。►所在片区属首家开发的项目,周边缺乏人气,现场营销困难极大。►缺乏市政配套,需作前期投入,提供日常生活保障体系。配套不足,市场培育过程将被拉长。►消费者对该片区印象不佳,片区规划认知不足,且尚未定性,有一定政策风险。
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碧玉有瑕,以饰之。
►可率先营造西部高档住宅社区的品牌效应。►市场缺少规模大、环境好的高档居住社区。►市场缺少以人为本设计的好户型。
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►开展西部片区炒作。►建立独特的产品形象。►采用活动营销、文本营销、直面营销等营销体系。►外在不灵,内在补洞。强化内部配套设施。
另辟蹊径,柳暗花明。
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遭遇别墅。
►别墅(VILLA)这个词的出现很晚,在中国古代的典籍中极少出现。《高级汉语大词典》里是这样解释别墅的:“别墅,在风景区或在郊区建造的供休养的住所。”►中国古代的别墅一般叫“别业”。高适在《淇上别业》里说“依依西山下,别业桑林边。”►别业也叫“别馆”有点苍凉的感觉,让人想起“可堪孤馆闭春寒,杜鹃声里斜阳暮”。而有点身份的人的别馆就可以叫“别邸”了。►《说文》里是这样解释“别”字的:“剔人肉置其骨也”,后来转意为“分开”、“另外”、“又”等意。“墅”的本意是就是村舍,英文是COUNTRY HOUSE。►通过以上别墅基本含义的溯本求源,我们可以发现,别墅的本质含义就是现在流行的“第二居所”的概念。
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重新理解别墅:由传统意义的第二居所和度假物业,逐渐成为主流市场高端物业的第一居所选择。是居住的舒适性,更是成功生活的象征与身份图腾。是兼顾生态环境与优越生活配套的升级物业。
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►客户分布区域——本项目立足于长兴中心镇——雉城镇,辐射周边较有经济实力的乡镇,如煤山镇、泗安镇等。
►客户群体构成——私营企业主、个体从业者、中高级公务员、教育工作者、专业技术人员、企业中高层主管
►客户行为特征——集中在30—45岁之间,中、高收入,多属二次置业,重视物业品质、户型的舒适,喜欢居住在安静优美、贴近自然的环境中,并能充分体现自己“成功人士”的身份和地位,获得一种尊贵感。
谁是别墅的主人。
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主人们的“亚幸福状态”
►奔波忙碌一天,回到家又成了“沙发土豆”,看5、6个小时的TV,是不是就叫生活?周末,邀三五好友打麻将,熬得两眼发黑,是不是就叫休闲?陪老婆孩子逛逛街,走得腰酸腿疼,这也算是休闲吗? ►忙碌的有钱人没有真正的休闲生活! ►忙碌的有钱人没有完整的家庭生活! ►他们赢得了事业,却输掉了家庭幸福;