文档介绍：洛阳商业地产调查报告
自2004年以来一场商业地产开发、投资、消费热潮,开始在洛阳这片古老的土地上展开,王府井、铜锣湾、沃尔玛、家乐福、家世界等国内外商业巨头相继相中洛阳,在洛阳落地生根,预示洛阳商业发展的良好空间,同时也迎来了洛阳商业蓬勃发展的最好机遇,但机遇背后也蕴藏着极大的投资风险。
一、洛阳商业地产发展概况:
1、宏观基本情况:
自2004年以来,洛阳的商业地产开发如火如荼,大型购物中心、商业步行街、专业市场如雨后春笋般崛起,宝龙城市广场特大型商业群体在洛阳新区破茧而出,王府井、丹尼斯、铜锣湾、沃尔玛、家乐福、家世界等国内外商业巨头先后进驻,对洛阳传统的商业中心以及本土的商业形成极大的冲击,就此洛阳商业地产进入群雄并起、诸侯割据的年代,与此同时洛阳商业残酷的竞争也揭开序幕。
诸多知名商业巨头进入洛阳,说明洛阳的商业具备良好的发展潜力,在未来有较大的发展空间。洛阳市的目标是将洛阳打造成为中西部地区的商业中心城市,洛阳商业一直就辐射豫西地区,政策扶持加上洛阳在中西部城市的商业地位,使洛阳具备发展成中西部地区商业中心城市的潜力。新商业体进入洛阳,对洛阳传统商业业态造成强烈冲击,洛阳市百货大楼,这个洛阳商业昔日繁荣的代表,经营惨淡,被迫与南京中央百货重组;涧西的润峰广场、广州市场百货大楼等,也不得不进行业态调整与寻求重组机会。不仅是他们自身管理的问题,更多的体现了在现阶段及未来相当长的一段时间内,洛阳商业地产在经历了无序发展之后,必须经历的阵痛,同时也拉开了洛阳传统商业中心重组的序幕。在外来商业巨头的冲击下,洛阳的商业发展将逐步走向良性的发展轨道,继续帝都的繁荣。
2、洛阳商业整体格局:
洛阳商业整体呈现城南、城北两大专业市场群,市中心商业中心沿洛阳东西走向中轴线——中州路分布的格局。
(1)、专业市场群:
城南关林市场群,以小商品、建材、塑料产品等为主,关林市场起源于明朝万历年间,至今已经有400年历史,从80年代至今得到了长足的发展。依托关林客运站以批发为主导,兼顾市内零售。城北道北路以及道南路市场群以建材、石材、家电、图书等为主,依托汽车站、火车站为中心,形成物流配送的市场集群。
(2)、中州路商业中轴线:
中州路贯穿洛阳东西,是重要的交通主轴线,分布了洛阳最重要的商业中心,如老城的南、北大街,西工百货楼商业中心、王府井商业中心,涧西的上海市场、广州市场以及诸多的知名品牌专业店等,以百货购物、餐饮及娱乐服务为主,是洛阳市中心最繁华、商业氛围最浓郁、商业中心最集中的主干道。
3、洛阳商业供应、销售分析:
2003—2005年商业投放、销售、空置面积表
年份
投放(万平方米)
销售(平方米)
空置(万平方米)
2003年
2004年
2005年
总计
(以上数据依据洛阳房产管理局公布数据整理得出)
自2003年以来,洛阳商业投放量逐年增大,2005年是2003年的3倍,在2005年四季度,有62个项目产生了商铺销售,约占到整个房地产项目的80%,商铺是遍地开花。
在2004年,商铺销售销售量达到了前所未有的高峰,到了2005年,销售量出现了下滑,,下滑了18%。仅这三年商铺空置量达到了约50万平方米,%。2006年1月至10月份非商业销售面积约11万平方米(本数据还包含有部分写字楼、产权式酒店等项目的销售面积),预计2006年商业销售面积在2005年销售的基础上,出现大幅度的下滑。
2003—2005年商铺供应量近100万平方米,再加上2003年以前的供应量,预计自2000年以来,商铺供应量在120万平方米以上,按洛阳市区人口计算,新增商业面积基本达到人均1平方米,按照发达国家城市人均商业面积计算标准,人均GDP在3000美元以下城市,人均商业面积在1—,按此标准如果仅仅从商业面积上计算,洛阳商业供应已趋于饱和。商业面积供应过剩,不仅给销售造成了很大的压力,同时在招商方面面临的难度也很大,商户的选择余地大了很多,各项目在招商方面竞争激烈,引发租金逐年下降。
供应量大,是商业无序开发的结果。诸多的大型底商项目面临招商困难局面。供应量大,并不等于没有市场,并不等于商业前景一片暗淡。在洛阳商业项目中,依然有不少的项目在招商与销售均取得了良好的业绩。现阶段在洛阳商业地产市场,只要抓住机遇,定位准确,商业发展面临的空间是比较大的。
4、洛阳商业发展前景:
(1)、洛阳宏观经济运行:
年份
2003年
2004年
2005年
生产总值(亿元)