文档介绍：常州恐龙园项目
营销计划报告
PART ONE 宏观市场环境
一、常州经济发展
从常州市历年GDP及其增长率来看,整体经济发展非常迅速,经济总量年年攀高,每年的增长率都超过10%。经济总量在10年左右的时间里,翻了近2番,跻身全国综合实力50强城市。
常州市整体房地产市场发展比较平稳,虽受到了政策及环境的影响,但对其发展没有太多的障碍,通过与固定资产投资的比较,虽然近年来呈增长态势,但仍未成为主导行业。
2008年上半年,,%,,%,;%,。
——城市发展力分析
常州GDP增长情况
常州投资增长情况
一、常州经济发展
——居民消费力分析
城市消费需求不断扩大,跟随着整体经济、人民收入发展水平稳步增长。常州居民消费支出年均增长幅度在14%左右;
从08年1-9月份的统计数据来看,08年以及未来常州居民收支能力同样保持稳定。
1-9月份常州市城镇居民人均可支配收入达到16223元,%,消费支出达到11340元,同比增长10%,增幅均有所回落。
常州居民收支情况
二、宏观政策背景
调控群体
调控主要内容
效果评价
预计未来趋势
消费者
公积金贷款最高额度由30万元调整为40万元;
降低住房公积金贷款首付比例;
开放住房公积金异地贷款
增加群众的购房消费支付能力,有可能改变部分群众贷款购房的观望态度,
促进住房消费:对整个房地产市场的健康、稳定发展起到积极作用,促进外来人口在常购房定居
开发商
加大房地产信贷有效投放,减轻开发企业税收负担;
严格控制土地供应量、适度提高商品房预售审批标准;
优先安排市场上符合条件的存量商品房作为拆迁安置房、限价商品房,消化市场存量商品房。
引导市场,增强房地产市场发展信心;
控制增量,调节房地产市场供应;
盘活存量,消化房地产市场可供余量;
健康稳定发展:从长远来看,对于平稳房价,促进房地产市场健康发展具有重要意义。
消费者
下调个人住房公积金贷款利率;
下调银行基准贷款利率;
下调存款准备金率;
减少贷款利息,促进住房消费,国家宏观调控方向预期
刺激需求:贷款利率的下调有利于刺激楼市需求, 增强消费者贷款购房的意愿,有助于激活交易。
消费者
降低房屋交易契税税率;
暂免印花税;
个人销售住房暂免征收土地增值税;
给各个地方政府放权,鼓励住房消费的收费减免政策,大幅降息刺激买房人的购房欲望
刺激需求:极大地刺激住房消费欲望,尤其是首次购房,90平米以下住房的需求
——宏观趋势分析
三、土地市场
随着2006年土地放量猛增,07年土地放量有所下降,但优质地块竞争激烈,成交价格大幅上升。
结合我市规划目标,人口增长特点,以及08年上半年数据来看,今年的土地供应量将得到有效控制,同时出让时所附带的包括预售条件、90比例将更为严格。
由于宏观大势影响,开发商对于未来预期明显减小,预计价格相比07年高峰时期将出现理性回归。
常州历年土地成交量情况
四、常州、新北区房地产市场分析
——供销趋势分析
05年以来常州房地产市场均保持充足的供应量,买房市场特征明显;
受宏观大环境影响,消费者观望氛围浓厚。常州1-7月份,,%,,%。
新北区近期明显供大于求:08年1-7月份新北区整体供应量约121万平米,接近07年全年市场供应量,而成交面积并没有出现相应增长。
迫于资金压力和房地产下行预期,部分囤积数年的土地将加快开发进度,进一步增加供应压力,供大于求的现象短期内很难改变;
常州历年供销情况
新北区历年供销情况
四、常州、新北区房地产市场分析
——成交均价趋势分析
常州整体刚性需求为主,08年价格小幅回落。近三年成交均价稳定持续增长;今年1-9月近4000元/平米的价格,主要是由于高价位房源滞销,而外围性价比较高的房源吸引了大多数刚性需求所致;
新北区高端项目拉动区域均价:新北区作为城市行政中心的地位,项目以中高端聚集,上半年新上市的项目如世茂香槟湖、常发豪庭米,故而拉动了区域均价,但下半年以来高价位房源同样出现滞销趋势;
常州历年住宅成交均价情况
新北区历年住宅成交均价情况
四、常州、新北区房地产市场分析
——销售速度趋势分析
常州市场08年平均月销量同比基本持平,下半年逐渐出现下降趋势。受宏观大势及