文档介绍：任志强撰文分析房价必然上涨的N个原因
导致房价上升的原因有许多,导致房价下跌的原因也有许多,问题在于中国现有的发展阶段中,导致房价不断上升的因素在积极发挥着作用,而导致房价下跌的因素尚未成为主流,因此部长们得出了未来20年仍处于上涨的压力的结论:
我所观察的主要因素大约有如下几点,让中国的房价处于可持续上升的阶段:
一、中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求。
中国的人口数量的增长让中国不得不进行大规模的住房生产。改革前的三十年中国并未合理的解决人口增长与居住的问题,,。虽然改革的三十年中有了长足的发展,特别是市场化之后,每年的开复工总量都在扩大,但仍无法满足日益增长的需求。
纵观全球曾经发生过的房地产泡沫中又有哪个国家或地区是在人口告诉增长中发生的呢?当人口增长下降且住房能满足基本需求时,房价就失去了上涨的压力,如现在的德国家庭总数少于住房总套数,房价自然也就难以上涨了。
中国的人口结构也决定着家庭分裂的速度。/户,并在不断的下降中。正是因为70年代之后的高生育率决定的,80—90后的家庭分裂速度在不断加速,这种加速会延续大约至少十年。
中国的城市家庭新增户数从2000年的约700多万户上升到2008年的约1100多万户。而每年市场化竣工的住房大约只有500多万套,仅能满足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投资与供给,长期的供不应求现象无法缓解,政策的调控可以平衡一时的供求关系,但不等于满足、释放了需求,最终反而让***中的需求膨胀,严重的冲击市场的稳定性。
二、中国的城市化需求。
中国正处于经济数十年持续的高增长中,这个增长中的贡献相当一部分来自于城市化的需求。没有哪个国家的房地产泡沫是在这个国家经济的高增长中出现的,也没有哪个国家可以在不实现城市化率的提高中实现经济的高增长。
历史上中国遗留下来的最大问题就是城乡的二元结构所引发的贫富差别和发展不平衡问题。改革前的三十年中国是重重工业而轻城市化的进程。世界上,特别是亚洲的多数国家都在二战之后迅速的用低成本完成了本国的城市化进程。大多在人均1000美元GDP时实现了城市化率65—70%。而我国1949年时仅有城市132个,%。到1978年只有城市194个,%,处于城市缓慢发展的阶段。而1978—1995年期间承包制解放了大量的农村剩余劳动力,进城、城市化率开始加速。1995年已有城市640个,%。
从世界各国情况看,30—70%的城市化率为加速和快速发展的阶段,70%的城市化率之后为稳定发展的阶段。而我国正处于这个高速和加快的城市化率阶段,1995年至今城市已达660个,城市人口已超过6亿,城市化率已达45%,虽然低于49%的世界水平,%的速度在增长,%的增长率。
中国用了三十年的改革时间解决了2亿农民的进城问题,但还需解决4亿农民的进程问题。如果同样的速度将需要60年的时间,必须以成倍增长的速度才有可能在未来的20—30年,当我国经济总量达到世界第一时实现城市化率65—70%的水平。
中国现有存量住宅约145