文档介绍：长沙五一路项目
策划提案报告
京上营销策划上海有限公司
2005年11月10日
目录
第一部分:项目市场调查分析
第二部分:项目主题定位
第三部分:项目销售策略与操作
第四部分:项目招商策略
第五部分:项目营销推广思路
第六部分:项目风险分析及价值评估
第一部分、项目市场调查分析
一、城市区位及地位分析
1、长沙市作为湖南省的政治、经济、文化、商贸、旅游中心,是中南地区重要的资金,技术,原材料集散地和交通枢纽。全市现辖芙蓉,天心,岳麓,开福,雨花五区和长沙,望城,宁乡三县及浏阳市总面积1。18万平方公里,人口613万,其中城区面积556平方公里,人口199万。
2、享受着“9+2泛珠三角”的区域联动发展:长沙是“泛珠三角”的一分子,属中西部地区发展较快的地区之一,2002年在全国265个地级以上城市中,综合实力由1998年的19位跃居12位。
3、核心交通与辐射功能。长沙是湘鄂赣三省和东南沿海、长江沿岸、大西南出海通道三个经济产业带的结合部,,铁路仅8小时,乘飞机不用1小时,拥有良好的水陆空的交通优势,具有极强的周边辐射能力和带动功能。
4、在“长、株、潭”一体化发展空间体系中,形成了以长沙为中轴的发展格局,随着经济的一体化与城市版图的倍性扩大,长沙的城市竞争力和区域竞争力将将进一步提升,而城市一体化的规划将吸引周边城市使长沙成为中部区域的
“消费磁场”。
5、消费能力空前高涨。随着经济的发展和人民生活水平的提高,城市居民的消费指数全面提升,2004年,长沙GDP总量已突破1000亿元大关、全部工业总产值突破1000亿元大关、社会消费品零售总额突破500亿元大关、城市居民人均可支配收入突破10000元大关、众多具有标志性意义的“关口”在2004年得以跨越。
从人均数来看,全年城市居民人均可支配收入11021元,%,,城市居民人均消费性支出9032元,%。,。
小结:
长沙具有区位优势、人才优势、成本优势和品牌优势。经过三次发展机遇,长沙已步入工业化的扩张期。在这一发展态势下,城市化明显加快,外源型经济水平继续提升,内源型经济加速发展,这使得城市人口、消费能力、品牌意识都将得到全面的提升。同时,作为中部中心城市和旅游大省,长沙吸引外来投资与旅游的机率很大,成为高消费的重要组成部分。
二、项目商业市场分析
社会经济和房地产发展,必然导致城市的扩张、旧城的改造,令整个商业市场面临重新洗牌的格局。在这一轮洗牌中,长沙的商业市场格局获得了新的调整,并促使其进入了新一轮的竞争格局,规模化、规范化、专业化成为新一轮竞争的主题。
“超大经济圈”助力商业地产
近几年,长沙经济发展迅速,人均收入的持续增加和人均消费的同比增长,推动了一些成熟商圈的形成。《长沙市城市商业网点布局规划》以长沙市为中心,立足1小时商务圈,辐射株洲、湘潭等周边城市,重点发展电子商务、物流配送、连锁经营、国际合作等业态,同时注重文化特色。由此,长沙商业的消费者已不仅仅是本市的200万人口,而是长株潭一小时经济圈内。在这个庞大的经济圈内,
2004年开始,国家对房地产市场的宏观调控,在大力调整房地产行业、并对小型商业项目大浪淘沙的同时,却赋予高品质、高规格的商业地产以强劲的动力。随着长沙城区扩张,人流、物流逐渐往城市次中心迁移,高规划、高起点的商业配套与商业地产更是风生水起。而一些商业布局不合理,甚至连停车场规划都没有做好的商业项目,将逐渐被淘汰,而那些定位和设计都经过专业分析的项目,其价值更容易受到投资者的认可。
,商业地产活力再现
长沙商业地产已经有了良好的基础,而随着众多的国际商家在沿海大型城市布局告一段落,长沙吸引了更多国际商家的眼球。麦德龙、沃尔玛、家乐福等国际商家已经在长沙扎下了根基,而其他的国内、国际商家也将投资目光描准了消费活跃的中部重要城市――长沙。
“商圈竞争”模式
经过街铺-大厦裙楼-百货商城-购物中心的发展模式,长沙开始全面步入商业物业的升级阶段。城市的发展催生三大商业区域的新格局,构成长沙市的三大商圈即泛五一路商圈、东塘商圈、火车站商圈。
每个商圈都有大型商业项目,竟争激烈程度虽然空前激烈,但各大发展商和商业项目都重视发挥各自的优势,互为补充,在竟争中谋求发展,形成了“梯度商圈”。其中,、平和堂等构成了长沙市的高档商圈;以超市、百货、专业市场等为主的东塘商圈为长沙的综合商圈;而火车站商圈以低档次混杂型商业构成了长沙