文档介绍：房地产项目开发流程
节点主要阶段主要工作内容工作部门
主办部门工作内容分项主办部门
土地获取阶段土地信息收集现状图落实地块具体位置及周边情况拓展部
规划设计条件落实规划条件,了解限制性条件拓展部
现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。拓展部
了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况拓展部
了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划,对以后项目开发的影响和支撑。拓展部
土地初判了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触,了解土地出让方式和土地款,以及能否调整。拓展部
了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算拓展部
了解当地的房地产市场状况产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排拓展部
对接发展中心汇报土地初判结果宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果拓展部
土地深判可行性研究报告区域内宏观经济、发展前景等的分析拓展部
该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。拓展部
现状图(四至电子文件) 拓展部
市场深度调研销售:参与市场调查,进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等
研发部:负责协助进行区域市场调研拓展部
项目最终定位销售研发部:根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等,对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议拓展部
成本测算:针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选研发、运营:协助进行方案设计和成本测算拓展部
开发周期及付款计划工程部、开发部、销售:根据土地的开工条件、市场情况,共同制定开发节奏。拓展部
项目方案确定拓展部
现金流测算拓展部
对接发展中心深判结果项目可行性报告及后续工作拓展部
寻找合作资金(与战略发展部共同研究) 研究并确定融资方式如信托基金、战略合作、贷款平移等财务体系、法务:给予技术及资源上的支持拓展部
项目招商报告(前期阶段) 区域宏微观市场研究拓展部
项目招商版盈利能力分析拓展部
明确合作伙伴、寻找合作方式(招商阶段) 项目商业策划书财务中心:制定项目财务数据拓展部
合作伙伴确定财务中心、集团资管部、法务:制定合作方式、投资回报拓展部
合作方案确定拓展部
合作细节确定拓展部
引资(商业计划书) 签署战略合作协议财务中心、集团资管部:制定合作方式、投资回报
综合管理部:协议盖章,存档拓展部
合作实施(实施阶段) 合作公司成立及相关手续办理财务中心、集团资管部、法务:协助办理股权、增资等相关财务问题。
综合管理部:工商局办理公司注册拓展部
投标、摘牌投方案标项目方案确定研发中心:项目方案拓展部
投经济标确定土地上限拓展部
拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术拓展部
挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术拓展部
获取土地签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益,契税,交易费法务:合同条款的草拟和完善
财务:提供资金拓展部
用地规划许可证土地出让合同法务协同:提供土地出让合同开发部
出让金、交易费交费证明财务:提供资金缴纳出让金、交易费开发部
确权企业投资项目备案办理房地产开发资质预审表开发部
委托工程咨询资格机构编制申请报告研发:协助提供相关项目资料开发部
向项目备案机关提交申请报告开发部
建设用地规划许可证开发部
原地上物土地证登报声明(原有土地证作废) 开发部
土地补偿费(原户主需交纳的土地使用费) 开发部
土地出让合同发展中心:提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸开发部
核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图开发部
交费证明缴纳土地费用开发部
1:500现状地形图3份(反楼座) 开发部
详规研发:委托设计详规开发部
办理土地证土地出让合同开发部
交费证明缴纳土地费用开发部
建设用地规划许可证开发部
地籍图4份(薄膜图) 开发部
土地登记申请书开发部
土地确权来源证明文件开发部
申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明综管:提供相关证明资料开发部
土地抵押贷款积极与银行联系,寻找合作伙伴,进行土地评估,选择合适贷款承载公司开发部:提供但当地政府同意的土地评估公司,协助办理评估、抵押登记等手续提供土地证及出让合同财务中心
规划设计阶段区域市场调研 1、项目所在地房地产市场总体供求现状
2、项目周边竞争性楼盘调查销售:参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等研发部
3、项目所在商圈或临近商圈现状调研(商业部分) 商圈主要商业业态