文档介绍：2009 年版
上海房地产市场
房屋设计报告
第一部分:高亩产规划
在 2006 年,本机构率先提出了“高亩产
规划”的概念,以此来形象的表述那些通过
创新思路规划来谋取更高利润的规划。
这目前仍是一个新的课题。在 2008 年以
后,“高亩产”的案例渐次增多,与 2006-2007
年有所不同的是:这些案例除了“混合规划”,
更在“混合”的过程中,对产品形态进行了
大胆的创新和变革。
本章节精选 4 个典型的“高亩产”规划
案例,予以介绍和分析。
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第一部分
高亩产规划
1—1 混合规划:整体堆坡 3 米
个案:龙湖滟澜山艺墅
图 1:小区规划图
※上图:小区规划图
评注:
位于青浦赵巷别墅区的龙湖滟澜山之所以备受业界关注,一是因为该
项目地块 10600 元/㎡这一令人咋舌的的楼板价竞得的;二是龙湖著称的
对产品细节与品质的坚持。
那么,龙湖的产品是如何消化奇高的地价呢?
这是一幅东西跨度约两三百米、南北跨度长 公里的狭长地块!从
北至南沿水岸绵延 公里。这样狭长的地块在上海楼市是十分少见。
乍一看,整体规划比较简单:以地块南北走向的中轴线为界,东面靠
嘉松公路的,以 4 层全复式为主;西面靠河的,以 3 层的四联排为主,辅
以少量的双拼别墅。——这应该是一个低密度的项目。
但,根据土地招投标的信息,龙湖滟澜山艺墅的容积率为 。这不
仅令人有些疑惑,这样一个以 3~4 层建筑为主的项目,是如何做足这个容
积率的呢?
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第一部分
高亩产规划
图 2:小区交通干道示意图
※上图:小区道路系统示意图
评注:
我们首先注意到了两点:
第一,整个项目的栋距并不疏放,刚好满足 1: 的建筑规范。
第二,整个项目没有明显的集中绿化,小区的绿化面积尽可能的“私
有化”处理,变成业主的私家领地。
这些都有助于节约的利用土地。但滟澜山艺墅的动作还不止这些。
请再仔细看规划图:在地块的中部,几乎没有安排车行路线。
问题出来了:“别墅社区”的业主如何把车都开到自家门口呢?
原来,唯一的一条车行主干道在整个地块的最东侧(上图中的实线示
意)。而在车行主干道以西的所有土地,都通过堆坡的方式将整体地势抬
高了 3 米,同时又下挖 1 米,形成了高约 4 米的“地下”空间。
如此,业主沿着项目边缘的车行道路开车回家,可以抬头望天空,可
以左右环顾欣赏小区的绿树和鲜花——但看不到自己高高在上的家;而在
进入各个组团的入口后(上图的圆圈处),就开始在“地道”中行驶,最
后抵达底层的地下停车库。同时,在 3 米的坡上,就只有行人了。
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第一部分
高亩产规划
图 3、图 4:标高剖面示意图/下沉式庭院效果图
※图 3:小区分物业规划图※图 4:下沉式庭院效果图
评注:
这样大兴土木,自然会增加不少成本。事实上,它的作用也不仅仅是
通过将车行道路“掩埋”在地下来节约土地。
首先,通过人为的堆坡,形成了“底层化的地下室”。也就是地下室
的实际高度大部分在地面以上,与花园相连,地下室的阳光更充足,实用
性也更强了。更实际的是,这一部分“多”出来空间,不计算到容积率里,
开发商可以大方的“送”给购房者。既能提高了产品的溢价,也能让购房
者乐意买单。
其次,通过立体的打造,实现了完全的人车分流。
第三,将小区内主干道设置在一侧,是对住户的影响最少的一种布局。
第四,人为营造的坡地,让居住环境变得更有起伏和情趣。而“坡地
别墅”又正是龙湖在重庆开发的成熟经验。
看来,“堆坡 3 米”不失为一个一举多得的好办法。
但关于容积率的疑虑并没有到此完全打消。我们发现,龙湖滟澜山艺
墅所有的住宅都带阁楼,再加上平地造起的“地下室”,实际上项目的住
宅层数在 5~6 层。这样会不会加重局促感,从而减低产品的品质呢?
注意了,项目的东侧、与嘉