文档介绍：国一澳乡2期营销概要
时间:2005年5月
国一澳乡面临的市场环境
国一澳乡推广应对需求
国一澳乡2期营销中心问题
国一澳乡销售主张
目录
诠释:
对于本部分内容,我们只根据长期的研究提供最真实的数据支撑,并且对阐释一字不提。
无论是市场环境、客户需求还是营销手段,我们认为都是基本的,这是行之于这个行业所必备的基本技能。过多的阐释可能会误导我们的思路,肮脏我们的思维。
诠释:
针对二期转型,国一澳乡必须解决销售、推广和广告中的三个核心问题。并通过“建筑风格和地域特征的结合”完成产品的重新定位和包装,以言简意赅的语言阐述国一澳乡的遐想空间。
关于竞标
国一澳乡面临的市场环境
1、市场特征之一:龙泉成为别墅开发的重点区域
市场特征之二:龙泉纯独栋别墅稀缺,主要以联排+独栋进行市场供应
主城区
近郊区
远郊区
城西
城南
双流
龙泉
温江
高新西区
新繁
青城山
新津
大邑
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主城区
近郊区
远郊区
城西
城南
双流
龙泉
温江
高新西区
新繁
青城山
新津
大邑
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独立别墅区域供应分布表(按体量比例计)
联排别墅区域供应分布表(按体量比例计)
国一澳乡面临的市场环境
主城区
近郊区
远郊区
城西
城南
双流
龙泉
温江
高新西区
新繁
青城山
新津
大邑
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联排+独栋别墅区域供应分布表(按体量比例计)
从统计分析,龙泉别墅供应主要以联排+独栋别墅为主,产品覆盖中高档次,与城市需求特征吻合。
国一澳乡面临的市场环境
市场特征之三:龙泉别墅价格较低
国一澳乡面临的市场环境
价格段(元/㎡)
主要分布区域
说明
<2000
新繁
低于2000元/㎡低档别墅,区域分布较为单一;
2000元/㎡—4000元/㎡的中档别墅区域覆盖面最广;
价格高于4000元/㎡的别墅分布也比较单一
2000-3000
龙泉、新津、青城山
3001-4000
双流、高新西区、温江、大邑
4001-5000
城南
5001-8000
城西
不同价格段的区域分布
国一澳乡面临的市场环境
市场特征之四:龙泉别墅销售状况相对良好
国一澳乡面临的市场环境
国一澳乡面临的市场环境
区域
主要分布板块
主力产品
主推卖点
竞争状态
龙泉
同安镇
3000元/㎡左右、160-250㎡的联排别墅为主;3800元/㎡左右、200-400的独立别墅为辅
独特的自然地貌、良好的生态环境、政府规划、增值潜力
目前在售别墅较多,本区域内竞争较为激烈
双流
华阳牧马山一带
2200-2500元/㎡、180-300㎡的联排别墅为主;独栋别墅供应也相当可观
独特的自然地貌、未来前景、政府规划、河景、山景
别墅分布较为集中,本区域内竞争激烈
温江
涌泉镇
3200元/㎡左右、220-320㎡的独立别墅为主
便捷的交通、水景以及川西文化
别墅项目差异较大,目前本区域内竞争激烈
青城山
前后山门及周边
2500-2800元/㎡、130-160㎡的联排别墅为主,3500-3700元/㎡、380-400㎡的独立别墅为辅
旅游、生态、5+2生活
别墅项目差异较大,目前本区域内竞争激烈
市场特征之五:龙泉别墅以联排为主独栋为辅
国一澳乡推广应对需求
对于别墅而言,多数楼盘在推广过程中,立足于产品占据的优越地理位置以及周边的自然、文化氛围,结合产品自身的品质,来进行广告推广。广告诉求点主要有:文化积淀、生态环境、自然美景、生活方式等。另外由于高端产品的特殊性,独立别墅的见报率不高,平面广告采用不多,而较多的依靠电视广告和口碑传播等方式,更直接地、有较强感染力和说服力的方式来带动销售。
我们认为,别墅推广不能就推广而言广告,推广必须是在对市场需求有准确认知的情况下,根据市场需求进行广告诉求。
因此,准确的把握市场需求是第一关键。