文档介绍：第一部分:商业解读
商业界定
商业机会
商业的业态规划
第二部分:区域分析
区域内供给分析
区域内人口增长性分析
周边业态及租金变化情况
第三部分:区域项目分析
周边项目调研
本项目区位分析
本项目动线分析
本项目物业价值分析
第四部分:本项目营销思考
本项目操作思路
第五部分:本项目概况
楼盘概况
商铺概况
第六部分:营销方案
本项目商业主题定位
招商业态排布及招商政策
租金及销售价格建议
营销执行过程中的三个阶段
商铺管理
时间节点
销售方案二
目录
商业机会
商业界定
区域分析
项目分析
商业解读
总体营销思路分析
本项目概况
营销方案
目录
商业的业态规划
商业类型
服务人口
辐射距离
代表物业形式
商业面积
商业业态
品牌集聚度
街坊型
1—3万人
1—2千米
住宅底商
3万以下
中小型业态
本土品牌为主
邻里型
3—10万人
2—5千米
集中型物业
3—10万
主力型业态
本土品牌、国内品牌
区域型
10—40万人
5—10千米
复合型物业
10—40万
大卖场或百货公司为主力业态
国内为主、部分国际品牌
城市型
40—100万人
10—30千米
商业综合体
40万以上
百货公司、卖场集群
国际品牌
泛城市型
100万人以上
城际范围
专业市场型 商业中心
100万以上
主力业态集群 或专业市场型
包括以上所有的商业
本项目的商业面积总体量为17705㎡,小区总户数为2117户,按照3人/户计算整个小区整人数大约6351人(目前实际入住人数小于此数目),所以可以界定本项目为街坊型商业,也就是社区型商业。
商业解读-商业界定
,平均每天消费约50元,现按人均每天消费支出30元计算,加上如果可以吸引到周边项目人口的30%到中粮易筑消费,。
项目名称
规划人口(人)
年消费金额(元)
中粮易筑
6351
69543450
江南摩卡
3129
34262550
三江花园
3600
39420000
三江新村
3294
36069300
绿城西子郁金香岸
4965
54366750
总计
21339
233662050
中粮·易筑
郁金香岸
江南摩卡
三江花园
三江新村
商业解读-商业界定
业态
数量
面积(M2)
社区型综合超市
1
2000-4000
便利店
1
100
快餐、简餐
2
800
家居生活
1
300
面包房
1
100
银行ATM
2
40
干洗店
1
100
药房
1
100
鲜花礼仪
1
100
美容美体
1
300
足浴
1
300
宠物用品
1
200
书店音像
1
100
数码冲印摄影
1
100
幼教培训中心
1
500
棋牌中心
1
200
社区型商业通常业态较为丰富,主要为满足小区业主生活,营业面积一般不是很大。
商业解读-常规社区型商业业态规划
结论
1、本项目属于社区型商业,在招商时需引进业态丰富的
社区配套商业来满足不同业主的生活需求。
2、本项目在满足社区配套的同时,能够吸引周边的消
费,这就决定了商铺未来的升值潜力。
区域内人口增长性分析
区域内供给分析
区域分析
项目分析
解读商业
总体营销思路分析
本项目概况
营销方案
周边业态及租金变化情况
楼盘名称
商业面积(㎡)
物业类型
业态规划
三江新村
9000
底商
便利店、小卖部,中介公司、煤气公司等
三江花园
13000
底商
品牌服装店、***、药店、蛋糕等餐饮、美容美发、花店等
江南摩卡
13000
底商
品牌服装店、药店、花点、美容美发店等
郁金香岸
3000
底商
超市,银行,美容美发,小吃店,建材店
戈雅公寓
6000
街区
便利店、小卖部,中介公司、煤气公司等
启航社
30000
沿街商铺
招商中
闻兴路
沿河路
万达路
万达北路
郁金香岸
三江花园
江南摩卡
万达中路
三江路
三江新村
戈雅公寓
水田畈路
商铺位置
区域分析-区域内供给分析
年份
人口数(人)
入住楼盘
备注
2006年末
24722
三江新村、三江花园
来源萧山人口统计报告
2007年末
24849
三江新村、三江花园、戈雅公寓
2008年末
25162
三江新村、三江花园、戈雅公寓、郁金香岸
2009年末
25697