文档介绍：Worken & D-Well Integrated Marketing Group
华坤道威整合营销机构
一样的全程不一样的整合
大宅之美润千秋
东方润园策略回顾
引子
世人眼中的成功,通常只是一个结果。
过程,常常最容易被忽略
回想这痛苦并快乐的过程,正是我们体味润园,享受润园的心路历程
而成功,往往由过程决定
,华坤道威正式接到了东方润园的招标函
我们很清楚这个项目对我们来说意味着什么
首次接触杭州高端住宅项目、华坤跨江发展第一步、公司品牌在杭州的凸现……这都令我们兴奋不已
但是,兴奋带来的快乐并没有持续太久,问题接踵而来
东方润园所面临的问题
标王地块的压力
项目对于我们带来的最大压力,莫过于“标王”这个金子招牌了。就像一个生来就被誉为“神童”的孩子,必须要上交一份令人满意的答卷,不能出纰漏一样……
当年12亿元竞买价,2004年钱江新城标王地块的身份
不凡的身世,曾受万众瞩目
必须将项目打造城钱江新城的标志性作品
资金回笼的压力
开盘要回收2亿资金、要把东方润园打造成杭州顶级住宅项目
开发商给我们提出了明确的项目要求
而当时,距离确定的开盘时间只剩不到3个月的时间
我们却还有很多没有确定的因素和许多劣势……
2个多月的时间,对于一个还未曾在市场中亮相的高端项目来说,时间显得相当局促。如何在最短的时间内,让市场从知道东方润园,到接受东方润园,继而过渡到追捧东方润园,我们该采取怎么样的入市策略?
高端住宅的销售和客户积累时间会比较长,第一次的开盘又显得尤为重要,一旦开盘势头不够理想,后期的销售压力就越大。在这段时间内,客户积累的问题该如何应对?
项目预热时间和客群积累
润园销售前,金色海岸是做为杭州豪宅的典型代表之一。在当时的状况下,市场普遍认为金色海岸贴金贴银的项目形象,如何和金色海岸进行有效区隔,同时重新树立杭州高端住宅项目的标准?
如何区隔竞争对手
精装修,已经没有足够的时间和条件,只能以毛坯房销售
在当时,高端楼盘精装修得到市场普遍认同,逐渐成为衡量高端楼盘品质的新指标。卖毛坯房是否会让消费者感觉档次不够?
样板房绝对不可能在2006年内完工,预计时间将在2007年中旬。继戈雅公寓和新民半岛相继推出样板区、房后,这种卖规划,卖图纸的营销方式显然显得不合时宜。如何在新市场中用老方法进行项目的营销工作?
精装修和样板间