文档介绍：人民置业
【金色华庭】策划报告书
理性决定价值专业决定高度
目录
前言
第一部分【金色华庭】项目市调分析
第二部分【金色华庭】个案研究及项目定位
第三部分【金色华庭】经济效益分析
第四部分【金色华庭】营销推广概要
第五部分【金色华庭】销售管理
第六部分附件——总平规划建议图
户外广告位平面设计图
前言
“决断于谋划,善行于智慧”,受成都人民置业的委托,我司为其在互助路区域的项目进行全程营销策划,经过深入细致的调查研究及分析,形成了此报告。
本报告针对项目的特殊性,采用各种适用的调研方法、调研手段,获取第一手真实的市场相关信息和数据,在此基础上结合业界前沿的理论和行业技术,形成了我们对该项目的真实认知和感受。
我们在进行项目的调查过程及策划过程中,丝毫不敢大意,专业责任感和职业道德,保证了本次报告及其建议的科学性、真实性以及可参考性。结合项目实际和我们积累的丰富经验,形成了以下营销策划报告。
第一部分[金色华庭]项目市调分析
成都市房地产宏观市场分析
(一)、总述
据有关资料统计,2003年,成都在15个副省级城市中GDP为1870亿元,排名第4位;社会消费零售总额771亿元,排名第4位;人均GDP2300美元,排名倒数第4,为12位;人均可支配收入排名为第10位。影响人居中心排名关键因素之“住房消费指标”(指市民能否买得起住房以及住房质量),成都在第14位,排名较前, 2003年成都的土地投资减少,,%。2004年1-2月,开发商购置土地71万平方米,比同期减少了75万平方米,下降51%。
2004年一季度,成都新开项目共计35个(包含亮相项目),㎡,市场整体发展态势良好。新开楼盘中,以小户型+商业物业成了今年1季度成都楼市的主角。
(二)、项目开发热点区域
2004年1季度成都楼市供应量以城西和郊区为重点,其中城西供应体
,占1季度总供给量的三成。而城东和城南供给平
淡,但随着城东旧城改造力度的逐步推进,同时城东的一些大盘如万科金
色乐章,华润翡翠城二期等大盘都将在年内推出,届时,城东楼市将会出
现井喷。而城北的房地产开发则主要靠商业地产项目的开发充实体量,其
中金荷花、荷花金池、大正鞋都等项目区域周边的开发是为最大的体量冲
击和竞争。
从环域分布状况来看,1季度楼市供应量较为均匀,各自所占比例差距不大。其中,二至三环仍是商品房供给主力区域,占到总供应量的37%。三环外及郊区楼盘也较为活跃,比例达到26%。
(三)、项目开发量及市民对房价的看法
2004年1-2月,市区住宅供应面积(批准销售),%,,%,缺口
达61万平方米,加之2003年的供应缺口,总面积达200万平方米,即约2万户的需求缺口。其次,土地供应出现错位。2003年,成都的城市住宅地价为负增长,成都拍卖土地有60%为旧城改造置换出来的土地,40%为新增土地。市区内用于住宅开发的土地明显少于用于商业开发的土地,大量的住宅开发转向郊外。
有40%的消费者认为未来两年内,成都的房价将平和下降,60%认为可能会上涨,上涨的平均幅度为10%;如果面对涨价,%的人认为不会因为涨价而冲动购房,44%的则处于观望状态,%的会延后购买,%的会提前购买。
(四)、城北区域市场宏观分析
城北由于旧城改造以及沙河的整治,城北的房价已经提高了一个高度。尽管目前城北的城市配套有待完善,交通状况也还不怎么理想,但是
北是目前离城区最近,房价最便宜,住宅性价比最高的区域。目前城北二环路区域内的房价在2500元/㎡——3200元/㎡左右,因此,城北的房价还有很大的提升空间。万科金色花园的推出将会进一步提高城北楼盘的品质及房价。
项目周边市场调查及市场分析
(一)、项目周边市场调查
1、项目周遍二手房市场调查
因本项目位于城北片区,在一环路和二环路之间的互助路,周边商品房市场尚不成熟,同一区域近距离内的商品房可类比项
目较少,所以对互助路周边的二手房交易市场做此调查,得到以下数据以供参考。
位置
价格
元/㎡
修建时间
距本项目距离
互助路综
合市场内
2300—2600
2000年
相临
鑫源小区
2600
1998年
50米
小沙河边
2300
80年代末
相临
互助公寓
2500
2000年
相临
目周边商品房市场调查
项目名称
地址
占地面积
总建筑面积㎡
绿化率
主力户型㎡
均价
元/㎡
已售比例
已售时间
外立面
建筑形