文档介绍：呈:深圳市京基房地产开发有限公司
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碧海云天销售执行报告
深圳市星彦房地产经纪评估有限公司
深圳市京基房地产开发有限公司
暨 陈总 台鉴:
承蒙信任,我们非常荣幸地提交碧海云天项目的后期执行报告,供贵司决策时参考。
本册执行报告是根据前期策划报告、与贵司的多次会议及今年秋交会的宣传,结合本司多部门专业人员的策划代理经验而完成的。
碧海云天项目体量大,销售周期长,因此本册报告销售部分重点在西区,东区部分将在销售前期另案专呈。
由于时间和资料的限制,未必能将碧海云天的实际情况全面考虑在内,本司希望通过双方的共同努力使之更加完善,以达致成功销售之目的。
专此送达,敬祝商祺!
深圳市星彦房地产经纪评估有限公司
2001年10月31日
目录
第一部分物业定位评估
近期市场现状/ 5
区域市场分析/ 7
项目评估/ 13
第二部分价格
厘定价格的相关因素/ 21
价格定位/ 22
价格策略/ 23
定价原则/ 24
付款方式/ 27
回款计划/ 27
第三部分营销氛围形成
包装总纲/ 29
应用系统/ 29
营销通路包装/ 29
卖场形象包装/ 35
形象宣传包装/ 39
第四部分销售实施
销售总体战略及目标/ 45
销售阶段及进度/ 46
销售阶段工作安排/ 47
销售前期准备工作/ 49
各销售阶段价格控制/ 49
促销手段/ 50
销售管理/ 51
第五部分宣传推广策略
广告目标/ 54
广告诉求/ 54
广告风格/ 56
阶段安排/ 57
媒体组合策略/ 58
费用预估/ 63
附件:
1、“碧海云天”售前准备工作时间表;
2、“碧海云天”虚拟价格表及楼层平面房号图;
3、“碧海云天”西区部分回款计划表;
4、“碧海云天”广告安排时间表
5、“碧海云天”项目经营费用支出预算。
第一部分
物业定位评估
本章要点:
下半年整体经济不理想;
明年各片区推出量放大;
明年深圳湾片区全市瞩目;
项目基本定位符合片区要求。
近期市场现状
今年本市房地产市场总体表现平稳,,%,,%,,%,,%,整体销售态势良好。
下半年,随着WTO的逐渐临近,宏观经济进一步利好,各区涌现大量新盘、大盘,7-11月,共推出新盘55个,各发展商对下半年的销售寄予了很大希望。但前期股市不景,国际局势动荡,国庆黄金周销售旺季不温不火,整体销售并未如预计的好。尽管如此,随着中国市场愈来愈被境外投资资金看好,以及中国年底入世的坚定决心,深圳市成为全国范围内高科技、金融、物流业先锋的高城市定位,明年的市场普遍被看好,供应量呈急剧放量增加态势,需求亦随着香港以及内地的股市止跌而略有上升。
展望四季度及明年,随着地铁一期工程的全线加速建设,城市重心的完全西移,并且,随着股市的持续低迷,大量投资资金流入房地产业,房地产市场放量增长。今年底政府拍卖滨海地块,明年全年尤其是上半年将涌现大量大体量楼盘。房地产市场呈上升趋势,将出现各区楼盘竞艳,异彩纷呈的局面:
环深圳湾片区市场焦点:环深圳湾片区由四个片区组成:下沙红树林片区、华侨城南填海区、高新南片区、后海蛇口片区,今年下半年至明年上半年,这四个片区将以其良好的景观资源和规划,涌现出如金地海景三期翠堤湾、万科金域蓝湾、泰然碧海红树林、京基碧海云天、波托菲诺、世纪村二期、招商阳光带海滨城、漾日湾畔、蔚蓝海岸三期、招商海月二期、南海玫瑰园等十几个大规模的高品质楼盘,带动整个湾区物业的发展,成为明年深圳房地产市场的瞩目焦点,也是楼盘密集投放地带。
关外准都市主义格局形成:居住郊区化的概念,已随着布吉、龙岗的成功开发而被广大置业者认同,随着市区内土地供应量的减少,龙华、横岗等为代表的关外板块将更趋活跃,并且在市场的剧烈竞争压力下,呈规模化发展,形成新型的居住市镇,大量容纳城市中低收入阶层及部分港人置业,此点从新亚洲花园的成功销售及近期各大发展商角逐42万平方米的横岗三幅地,最后高出标底1500万元的成功拍卖中,可见一斑。
中心区持续升温:2005年,中心区将全面建成,在此带动下,中心区项目呈加速开发趋势。黄埔雅苑二期,嘉里华庭、城建花园、天健花园等大型项目明年将陆续开发上市,其将以大规划、大配套、城市中心等优势对市区其他片区构成威胁。
次中心区形成新热点:中心区辐射地区如环香蜜湖片区,也凭籍过往的高尚社区形象积淀,形成新的生态物业区。华龙水榭花都、新天国际名苑、中旅项目等都将在房地