文档介绍：虎门金洲村项目
定位及物业发展建议
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前言
地块占地:34842㎡
容积率:≤
建筑密度:≤ 25%
东莞“地王”的诞生:
2007年1月18日下午,在东莞市土地交易中心举行的土地交易会上,,创东莞土地拍卖商住地楼面地价最高纪录: 3513元/㎡。
核心问题:
在目前虎门市场最高房价不超过5500元/㎡、区域内主干道商铺价格为20000元/㎡左右的情况下,如何通过定位与合理的物业发展建议实现项目“地王”价值?
——一切以“提升品质、提升价值”为中心
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思路与解决模型
项目发展空间
项目限制条件
定位选择
建筑规划
产品组合
开发节奏
地块
企业目标
基本面
(政策)
方向选择
市场判断(趋势/竞争)
地块资源条件
小户型中小户型大户型
高端
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报告大纲
:房地产市场分析
:项目本体分析
:项目定位
:物业发展建议
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虎门经济——千强镇之首
:房地产市场分析
,,成为全国千强镇之首。
,,
,为东莞各镇之首。
2005年社区居民人均纯收入11285元,同年被评为“全国小康建设明星镇标兵”。
虎门目前有1500多家外商投资企业,18000多家民营个体企业,形成包括服装、电子信息、汽车、物流、会展、生物工程等30多个行业,6万多个品种。
强劲的经济发展为房地产发展提供有力的支撑。
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虎门八大产业集群
一是企业集群:全镇拥有上规模的制衣厂1200多家,其中外商投资企业300多家,民营企业600多家
二是市场集群:自1993年富民时装城开业以来,虎门现已拥有大型专业服装批发市场21个,大中型布料市场9个,市场总面积35万平方米
三是店铺集群:专营服装的店铺已达近万间
四是业者集群:全镇65万常驻人口中服装从业人员达35万人
五是客户集群:每天10余万客商形成了巨大的人流,使虎门服装不仅销往国内各地,还有近1/3远销欧美、亚太各国和港澳台地区
六是运输集群:有配套完善的托运公司30多家,随时按南来北往的客商要求,通过海、陆、空不同渠道,把货物发运到全国及转运到世界各地
七是配套集群:以服装生产为核心,已形成织布、定型、拉链、漂染、刺锈等配套工厂近百家;并有上百家广告企划、文化传播、网络公司相继出现,为品牌经营和提升企业素质服务
八是产品集群:以生产女装为主、男装为辅;休闲装为主、正装为辅;老少兼具、时尚流行
:房地产市场分析
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客户群规模
全镇65多万人中,服装从业人员达35多万人;每天8-10万客商来虎门形成了巨大的人流
虎门企业高级管理人员与主要服装设计与生产管理人才近万人,其中服装生产主管数量较大。
外地来虎门从事工商业的人士较多,铺位业主就超过2万名,其中仅富民服装市场培养的百万富翁就超千人。外来工商业户来虎门安家落户越来越多,成为虎门房地产持续发展的重要支撑力量。
台资企业:378家
各产业集群培育了大批有投资理念、购买力强的财富阶层。
:房地产市场分析
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购买力对比
镇
比较项目
虎门
长安
大岭山
厚街
沙田
镇区生产总值(万元)
1274265
1337428
552553
1038109
369996
镇区农村纯收入(万元)
177454
221726
62602
139270
57522
农民人均纯收入(元)
11285
15897
9696
11848
7293
城乡居民储蓄存款余额
(万元)
2046020
1298368
366132
1118757
182078
——数据来源:东莞统计年鉴2006
虎门2006年地方财政收入预算:875737万元,%
虎门2007年目标:
生产总值增长15%
镇本级可支配财政收入增长15%
社会消费品零售总额增长10%
外贸出口总额增长12%
%
居民人均纯收入增长8%
在经济增长快速的背景下,与周边镇区相比,虎门客户的购买力优势明显。
:房地产市场分析
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虎门——东莞第一重镇,东莞副中心
:房地产市场分析
虎门在东莞地位:
127亿