文档介绍：汇辰置业·东城御景项目
营销策划方案
报告需要解决的三大问题> >
怎么卖?
营销节奏如何铺排?
营销渠道如何开展?
营销方案如何实施?
解决问题
WHAT
谁是我们的核心客户?
对应产品主张是什么?
卖给谁?
分析问题
WHO
卖什么?
项目形象如何确立和拔高?
本案具有什么特质与特点?
核心价值主张是什么?
提出问题
WHY
我们要达成的三大目标> >
实现项目整体销售目标的达成
--完成预期销售任务
实现项目形象气质的整体拔高并持续超越
--树立区域标杆,开发区首席纯正英伦社区
实现多元化的营销互动与利润递进式超越
--利润最大化,价值最大化,项目品牌效益最大化
报告整体思路与3W策略路径:
(我们的营销重点)
1、项目解读建议
2、SWOT分析
3、核心价值
分析问题
总体策略
1、活动营销
2、体验营销
3、传播营销
4、推广预算
销售攻略
展示攻略
推广攻略
1、宣传策略
2、价格策略
3、推售策略(节奏)
解决问题
渠道
宣传
WHY
为什么
营销推广思路
营销执行
WHO
是谁
WHAT
做什么
(我们的战场)
一、 WHY之项目目标分析:
实现本案销售价格
项目销量
(节奏把控)
产品形象
(树立品质)
(利润点的最大化)
靠怎样的产品和概念留住客户?
如何保证我们的产品绝对好?(产品创新)
怎样的展示才能留住客户?
最直接思维方式的进入
——基于理性的感性
二、 WHY之市场现状分析:
政策视角
1、宏观政策之“国十条”与“国五条”(政策出台背景)
本轮房价快速增长的原因
地方政府两面性
通胀预期加速
信贷投放过量
市场供给不足
二、 WHY之市场现状分析:
政策视角
2、宏观政策之加息(对楼市的影响)
加息影响
借贷资金成本上升、
银行存款利率上升、
流动性收紧
开发商
需求者
加快销售
回笼资金
主动跟进
首套需求
改善需求
保值型需求
加息初期
价格平稳
多次加息后
跌
初期对不同档次物
业影响会有不同
购买力较弱暂时观望
购买力较强,初期受影响小
初期受影响小
通常要到加息周期的后期,
房价开始明显下降
资金紧张
资金较宽松
单纯从加息对楼市的影响来看,主要是通过调节开发商的资金成本,来促进供应、降低需求,从而使供求关系发生改变、降低房价;但从加息的实质影响来看,其初期影响较小,主要是通过连续加息、作用累加后房价开始明显下降。
二、 WHY之市场现状分析:
政策视角
3、市场走向
2010
04—08
政策频出媒体炒作形成观望成交量萎缩
2010
09—12
价格略降,成交量低糜,市场供应减少
2011
01—06
政策松动,量价上涨
房价高企调控出台成交量、价回落开发商投资热情遇冷供需失衡价格反弹
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二、 WHY之市场现状分析:
主城区
城东板块
城北学区板块
城南政务板块
月
亮
岛
板
块
传统的工业区域,目前城市规划主要的发展方向,在原工业开发区基础上形成规模经济园区和产业园区,带动城市发展;
区域房地产发展处于起步阶段,发展不成熟,板块价值没有被挖掘;
城市新兴的行政商务核心区;
后续优质地块供应减少,主要集中在新市政府东侧目前城中村区域;
六安市房地产形象、品质、价格标杆区域;
依托学区发展起来的房地产板块;
住宅土地供应基本饱和,后续供应以非住宅用